在郑州和南京留下众多烂摊子的升龙集团，这回能否在广州重整旗鼓？
作者：地产大咖联盟
风起青萍之末。
一桩资产冻结案再次引发人们对上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）资金安全的担心。
案号为（2020）豫0102民初6249号的裁判文书显示，申请人河南博元电力科技股份有限公司因为建设工程施工合同纠纷，向郑州市中原区人民法院申请，司法冻结郑州元龙房地产开发有限公司、升龙集团名下价值3.9万元财产。
实际上，这非孤案。最近几年，升龙集团在郑州和南京等地多个旧改项目中负面缠身，纠纷不断。
2020年的另一份判决文书裁定，升龙集团下属子公司河南升龙置业有限公司于判决生效后十日内向深圳市亚泰国际建设股份有限公司（以下简称“亚泰公司”）支付82.5万元。
此前的2019年，升龙集团旗下郑州泽龙置业有限公司又因为旧改项目延迟交付，被永辉超市告上法院。
远不止这些，天眼查显示，升龙集团涉及司法风险71项。
屋漏偏逢连夜雨。
最近几年，升龙集团由于全力投入旧改，这个曾经的地产50强，房地产销售收入连续几年大幅度下滑，2020年的房地产销售额甚至连克而瑞房地产TOP 200榜也没有进入，即连71.5亿元都没有达到（最后一名邦泰控股71.5亿元）。
这不得不让人产生疑问：近几年接连大手笔在广州市豪吞9个旧改项目，升龙集团是否真的有实力玩得转？
9个旧改项目，初步估算投入近千亿元。在郑州和南京麻烦不断，草草收场的升龙集团何来的自信和资金？
新晋“旧改王”信心何来？
从升龙集团的官网上可以看到，它由林亿于1999年创办于福建，总部位于上海，是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商。
起步于福建，却在郑州得到了大发展。2005年，林亿抓住郑州城中村改造大幕刚刚拉开的机会，成功开发郑州第一座城中村改造项目——燕庄改造项目，以及第一个城市综合体——曼哈顿广场，打响了郑州旧改第一枪。
凭借着闽商“爱拼才会赢”的精神，8年后，升龙集团在郑州的销售额即突破百亿元，率先引领郑州房企进入“百亿”时代。随后，升龙集团在河南省迅速扩张，先后郑州、洛阳累计开发项目15个。在此期间，升龙集团迅速壮大，成功晋升郑州“旧改之王”。
在郑州得到快速发展的升龙集团又迅速转战福建和江苏南京，并且还向海外扩张，进入澳洲和美国市场。
其官网资料显示，经过多年发展，升龙集团在海内外开发的地产项目体量已逾3000万平方米，在20多城开发了30余座超高层建筑、30余座城市综合体，总投资超250亿美金。
最风光时，升龙集团曾跻身全国地产销售排行榜前50强，一度扮演着“地产黑马”的角色。
国家大力发展粤港澳大湾区的号角吹响之后，升龙集团开始将目光瞄准广州，要在富力、佳兆业、保利、时代中国、方圆等旧改大佬口中虎口夺食。
林亿凭借着郑州积累的旧改经验，在两年内就一口气拿下了广州9个旧改项目，是目前在广州拥有待建旧改项目最多的房企。这位曾经于2014年位列胡润中国房地产富豪榜第12位的富豪，一下子晋升为“广州旧改王”，9个旧改项目涉及改造范围超1841公顷，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目），接近千亿。
为了全力投入广州旧改项目，升龙集团甚至将广州列为第二总部，并引入万科系旧将、原易居企业集团执行总裁张海民坐镇。
但是，依然有不少人对于升龙集团这个区域性房企在广州大干快上的行为表示出怀疑的态度。
据克而瑞统计数据显示，2014-2016年，升龙的年销售额分别是154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元。但从2017年开始，升龙的销售额规模出现了滑落，从149.3亿元降至2019年的105.8亿元，2019年位列TOP 200房企中的第151名。2020年，升龙集团的销售收入甚至连71亿都没有。
升龙集团的后续资金从何而来？
麻烦不断战略撤出郑州
实际上，让林亿决定从发家地郑州转战广州，有着难以言说的苦衷。
与开始在郑州的辉煌相比，这几年，升龙集团在河南麻烦不断。
（2020）豫01民终3605号的判决文书显示，升龙集团下属子公司河南升龙置业以亚泰公司耽误了希尔顿酒店客房区、公共区两项精装修工程的工期违约而不给其结算剩余的施工款为由，将其告上法庭，要求支付剩余的装修款，并以贷款利率支付利息。经过长达6年多的诉讼，2020年5月，郑州市中院以河南升龙置业没有在诉讼时效内主张过工期违约责任，判令其支付亚泰公司剩余的装修款82.5万元。
同样，2010年10月，升龙集团旗下7家关联公司与永辉超市签署租赁合同，而后再次以升龙集团名义签订了租赁补充协议，约定升龙集团需在2013年3月31日前将符合原《租赁合同》及附件约定条件的旧村改造项目中的租赁场地交付给永辉超市，租赁期为20年。
但是因为旧改项目进展缓慢，最终7个项目仅交付了2个，剩下的黄家门、刘砦、洛阳升龙广场、齐礼闫、小朱屯5个项目迟迟未能交付，也没有将永辉超市预付的租金退还。
最终，永辉超市将升龙集团及其子公司起诉至法院。郑州市中院终审判决，升龙集团关联子公司向永辉超市退还履约保证金100万元，并支付违约金200万元；退还永辉超市租金占用费690.90万元。
麻烦事不只这些，在郑州市金水区，两名村民贾灵敏和阎崇民认为，齐礼阎小区1号楼建设项目系非法施工，起诉当地政府。而这个旧改项目的执行者就是升龙集团。
天眼查还显示，升龙集团还因民间借贷纠纷，向上海市闵行区人民法院商事审判庭起诉新乡人民政府。
麻烦事剪不断，理还乱。升龙集团于是决定从郑州开始战略撤出。
例如，位于郑州的升龙御景上院营销中心是在2016年11月29日开放，当时宣传的是“以南京高端产品系列桃花园著为蓝本，沿袭升龙南京区域南京桃花源著的高端路线”。然而在2017年5月25日，该项目的实施主体郑州轩龙置业完成了股东变更，核心股东已由上海升龙投资集团变为了河南盛科御景置业。
这拉开了升龙集团从郑州撤退的序幕。据相关消息称，为了将重心转移到南京，升龙集团对外挂牌出售郑州升龙国际中心项目和郑州金水路希尔顿酒店项目。据悉，升龙集团还向政府申请退出洛阳升龙又一城建设项目。
然而在南京，升龙集团同样没有摆脱麻烦。其首次进驻长三角城市南京的项目——城市综合体升龙汇金中心，多次因合作方一房多卖、违规销售等行为，陷入维权旋涡，甚至出现了“一套房屋卖了17次”的情况。
旧改项目迟缓拷问资金安全
在决定重注广州之后，升龙集团在郑州、南京等地项目开始草草收场，不仅这两年很少看到新的项目，而且还在两地留下一堆遗留问题。
然而，令林亿没有想到的是，他寄予厚望的广州，第一个旧改项目就遭遇棘手难题。
自2018年5月首入广州拿下南沙区金洲冲尾自然村旧改项目以来，这个广州南沙自贸区第一个旧村全面改造的更新项目，就备受众人关注。在前期签约、拆迁上，升龙集团表现亮眼，仅用了8个多月就实现100%签约率，是广州首个实现100％签约率的旧改项目，一度让人对其刮目相待。
据悉，原计划2020年底，该项目入市。但是实际运作却让人大失所望，金洲冲尾自然村旧改项目施工进度上远比不上其签约拆迁速度。
据“广州楼市发布”记者前往该项目施工现场时发现，两年多过去了，该项目回迁房还未见踪影，在围蔽墙上发现了一张落款为“南沙区南沙社金洲经济联合社”的公告，时间是2020年10月15日，公告的大意是：自2020年7月开始，因项目方与少数村民纠纷，工地停工3个月，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁滞后近三个月。除了回迁房还未建设外，围蔽的工地里还有未被完全拆卸的房屋。
此外，升龙集团拿下的另外8条村的旧改项目甚至很少看到有什么动静。
黄埔的九龙镇汤村旧改是升龙目前在广州最大的旧改项目，村域范围994.66公顷，改造拆旧范围673.65公顷，预计拆迁安置投资额约66亿元，总投资约164亿元。
据观点地产新媒体报道，汤村的安置房建设工程预计最快2020年就可完工。但2020年10月29日，汤村旧村改造项目（复建安置区）复建地块四项目工程才取得建筑工地施工许可证，施工单位为中建四局一公司。
旧改项目的进展迟缓，极大地考验着升龙集团的资金链。
地产大咖查询国家企业信用信息公示系统发现，在汤村旧改的项目公司广州升龙锦盛置业股东中，广州市黄埔区龙湖街汤村村经济联合社、升龙、瑞景房地产的持股比例分别是51%、39.2%与9.8%。而在2020年9月24日，升龙与瑞景房地产均将其名下的股权全部质押给广州农村商业银行黄埔支行。
虽然，升龙集团在进驻广州之前，通过种种作秀，展示其在金融圈的人脉和资金实力。报道称，升龙集团是广东华兴银行的十大股东之一，此外，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。
2018年开始，董事局主席林亿又带领团队频频拜访广州的银行等相关机构高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行签约，展开旧改造方面的合作，以获取资金支持。
但是，各大金融机构的钱也不是不用还的。升龙集团豪赌旧改，能否玩转广州这么大面积的盘子？
众所周知，几乎每个旧改项目都是一块难啃的骨头，不仅考验企业自身资金条件，需要面临的挑战也有不少，其中不乏拆迁补偿、政府关系、利益博弈等。
