来源：双面成都
近来，千亿房企禹洲集团大有风雨欲来风满楼之势。
抵押总部换贷款急寻美元债展期
去年底，网传其将位于深圳的总部大楼抵押给了某银行，以换取11亿元的贷款。
接着是甩卖物业，1月5日，禹洲集团作价10.6亿将旗下禹洲物业服务卖给华润置地万象生活。
1月12日，禹洲集团发布公告，恳请债权人交换年期较长的新票据以避免违约。
据统计，目前禹洲集团共存续14只美元债，存续规模57.27亿美元，其中一年内到期规模有7.12亿美元。与此同时，禹洲境内债目前存续债券7只，存续规模为75.43亿元，今年内将有65亿元债券到期或回售。
据此，有人会疑惑，区区7.12亿美元的债务就难倒了销售规模达到千亿的禹洲集团。其实其更大的债务问题来自流动负债。
资料显示，截至2021年二季度末，禹洲集团总资产为1786.98亿元，总负债1387.67亿元，流动负债有898.07亿元，主要为其他应付款，净资产399.32亿元，资产负债率77.65%。
也就是说，应付款及有息负债（美元债、境内债）多重债务交织压力下，禹洲集团目前流动性已经面临较大的压力。因此，其不得不抵押总部大楼、美元债寻求展期。
2021全年销售1050.19亿 有多少水分？
事实上，债务危机爆发前，凭借着高杠杆，禹洲集团的销售规模得到了快速增长。2020年实现合约销售1049.67亿元，迈入“千亿俱乐部”。
1月11日，禹洲集团发布2021年全年未经审核营运数显示，全年累计销售金额为1050.19亿元，累计销售面积为529.4万平方米。需要指出的是，2021年的销售业绩是在对2020年上半年财报大势“修正”后获得的。
2021年半年报发布时，禹州集团主动对2020年半年报进行了修正。修正后其2020年上半年的收入由140.07亿元缩水为20.18亿元；毛利由32.76亿元变更为0.46亿元；期内利润由盈利15.51亿元变为亏损2.27亿元。
即使这样，2021年禹洲集团的销售业绩也仅仅完成了目标金额1100亿的95.47%，业绩仅同比微增0.05%。但有了2020年半年报的水分，2021年的数据背后，又有多少水分？
3年3项目深陷去化难、赔本赚吆喝
2019年5月16日，禹洲集团以18400元/㎡的楼面地价、134.39%的溢价，竞得锦江区三环内侧面积约24.3亩的纯住宅地块，以地王之势正式进入成都市场。
当时，时任禹洲地产执行总裁许珂在接受媒体采访时表示，虽然该地块面积不大，但它不是禹洲在成都市场的试水，而是战略性进入成都楼市的开端，希望三年之内的保底目标，是在成都做到50个亿以上，并且2019年争取在成都有3-5个项目能够落地。
但，这一目标的完成目前已经落空，到2021年禹洲集团也仅仅在成都落地了3个项目。
拿下地王后，禹洲集团很长一段时间未能在成都市场斩获新地块，直到2020年4月16日，才在邛崃收获一宗约23.73亩的住宅兼容商业地块。
2020年7月，禹洲集团联合爱普地产，以总价约78.47亿港元收购了“神盘”南城都汇剩余地块，收购后项目改名为山河玖璋。据悉，被收购时该项目还剩余约100万平米待开发，约为6750套房源。
然而上述3个项目表现也不尽如人意。三圣乡地王随后被禹洲集团命名为禹洲·晏山河。据禹洲集团成都公司微信号阐述，项目特聘汤臣一品御用团队等做整体规划、装修方面选用国际知名精装品牌等，以匹配当代名仕的生活理想。
2020年10月30日，禹洲·晏山河取得预售，192套房源以均价33500元/㎡出售，装标4199元/㎡，参考总价457万~682万元。项目开盘仅去化25套，首开去化率仅约13%。
如今，项目已经开盘一年有余，透明房产网数据显示，截至1月13日，禹洲晏山河还剩余37套房源待售，去化率刚刚达到8成。
如果说，一号作品只是销售缓慢，还在正常销售的话，那么与爱普地产联合收购的南城都汇项目，则将是侧头侧尾的“失败”案例。
按照住建部的要求，收购土地审批备案价只能按照当初拿地价格进行计算，不能按照收购价格计算。因此，南城都汇剩余地块销售价格需要参考项目前期销售价格，即清水价销售区间12000-16000元/㎡。而按照收购价格计算，禹洲集团的收购建面单价约16000元/㎡。
去年6月，南城都汇迎来被收购后的首次开盘，清水均价约1.55万/㎡，销售价格还不及收购价，项目成为彻底赔本赚吃喝的买卖。
如今，禹洲集团层面面临严重的流动性危机，如何渡过危机还需看他们如何运作。不过，即使熬过了债务危机，行业下行，其在成都似乎再难实现当初的“豪言壮志”了。
