万科

泰禾集团终于通过抱紧万科董事长郁亮的大腿，见到了上岸的曙光。

“干啥啥不行，收钱第一名”——近日，一面显示来自宁波镇海中梁首府业主赠给“绿城、世纪城、中海、永成纷纷上墙，“大多数物业表示，我们也可以接受这个锦旗”。 也有外地网友趁机吐槽其他地区的万科物业，“万科还是蛮烂的”，“成都万科物业差不多”。 “业主要是没按他们要求，就像管犯人样，跑的快得很，要有事找他们，找都找不到。”有网友告诉天府财经。 不过相比本次“锦旗风波”，外界更为关注的是万科物业分拆上市的消息。 01 “没有千亿市值不会上市” 随着我国房地产从“黄金时代”转入“消费升级、新城镇化推进及旧城改造等打开了物管衍生业务及非主业增值服务上升空间，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市，融创服务已于8月6日递表，IPO，但万科方面多次予以否认，称“暂无上市想法”。 实际上，万科物业并非不想上市，只是公司有更大的胃口。 “要等到成为一家大家认可的城市服务商再上市，要区别于传统物业，它的价值才能得到市场充分肯定”，万科董事会主席郁亮曾表示，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。” 实际上，万科物业的估值目标，碧桂园服务（6098.HK）已经替它完成。8月31日，碧桂园服务市值一度达1559亿港元，最新市值为1446亿港元。 02 营收增长跑不过成本扩张 万科物业连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP 1”，是目前年收入唯一突破百亿的物企。 克而瑞数据显示，截至2019年末，万科物业在管总面积4.39亿平方米，稳居物管行业第一；碧桂园服务以3.93亿平方米紧随其后；彩生活为3.64亿平方米，位列第三；恒大金碧物业3.52亿平方米，排名第四。 数据来源：克而瑞 万科并表的财务数据显示，万科物业营收规模从2016年的42.6亿增至2019年的127亿，年复合增长率43.9%；2020上…

6月中旬，成都温江，锦瑭体验中心亮相仪式上，举行了国寿健康产业投资有限公司与养老地产十余载的地产大佬，它们又将分别扮演什么角色？ 据介绍，国寿健投主要承担客源引入及后期运营工作，而万科则负责楼盘及相关配套的建设和物业管理，也可以说是发挥各自所长了。 整个项目分为CCRC养老机构、长者公寓以及适老化洋房三大板块，配备医疗中心、餐厅、健身区、棋牌室、影音室等活动区域，可以满足60岁以上全龄段老人的不同需求。 对于养老项目配建医院严重亏损的现象，锦瑭进行了巧妙的回避——用社区门诊取代医院——近1000平方的医疗中心，既能满足长者日常健康维护又减少了运维成本。 更深层次的医疗服务，则交给项目周围的医院去解决。成都市第五人民医院、温江人民医院、四川大学华西医院温江院区、四川省八一康复中心医院等均在锦瑭的15分钟车程内。 前往锦瑭体验中心实踩后，笔者的深切感受是，虽说是个养老项目，但锦瑭完全是按照商品房的配置去打造的，1.5的容积率可以说是当下住宅市场主流，除了花园、水景之外，每栋楼的顶层还将设屋顶花园。 当然，锦瑭的费用也是“标杆级”的，至少目前在成都如此。工作人员介绍，锦瑭以租售形式经营。适老化洋房以商品房形式出售，目前价格未定。（项目周边的置信鹭湖宫，据安居客数据，目前鹭湖宫10区平均房价12000元/平方米左右。） CCRC养老机构和老年公寓按房型进行出租，费用大致在6000-10000元/月（此价格为预估价格，具体价格以官方公布为准）。除此之外，租房前还需要预先支付100万元的入门费或者是购买300万元的保险，成为会员。 养老难赚钱 事实上，在养老方面，万科和成都是老朋友了。2012年万科就开始结合成都市场研究养老业务。 2014年1月，橡树汇⻓者专顾中心开业、2016年10月，幸福家养老公寓、锦园城市照护中心正式营业。从2009开始进军养老产业到今天，万科养老业务布局13个…

1、北京人人行科技有限公司 产品：借贷宝；2、河北万达房地产开发有限公司；3、北京万科、香河三强公司。

这一场因”野蛮人入侵”引起的万科保卫战一打就是7个多月，期间经历过王石和姚振华的口水战、华润宝能切身肉博战、万科请外援（深圳地铁）、华润倒戈、王石险些下课等各种惊险桥段，甚至连王石背后的女人–田朴君都被卷入舆论口水战……

在A投资者将股票视为可以一捂几十年的珍宝，是“给儿子上大学、娶媳妇”、“给女儿当嫁妆”的财富保障。而最近，一些投资者开始动摇，万科的明天可能不会再像过去那样值得信任。 无论万科股权之争的结果如何，都对杠杆资本筹措资金举牌万科，其资金来源是否合法？ 关于宝能收购万科的筹集资金模式，此前媒体已经进行了详细调查并提出质疑。如果监管层认定宝能资金来源合法，那么宝能收购万科的筹集资金模式就会成为范本，会引来更多的机构效仿，一旦这一做法成为常态，有人担心A股可能会面临第二次商业地产翘楚华润的做法意味深长。 华润是央企，按照国资委的要求，华润的决策必须经过党委会讨论。所以，在万科股权之争中，华润的行为被市场看作是国家在国有资本保护与推进市场化之间的一次态度转换，虽然天平只是轻微的一点倾斜，但也是高层对不同所有制经济态度转换的一个风向标。 在万宝股权之争公开化时，华润只是少量增持万科股份，此外，我们没有见到华润作为万科前第一大股东的任何其他作为。然而，6月23日，华润在宝能发表声明后立即发表相同的声明。在媒体和舆论质疑宝能收购万科股权的资金来源合法性后，一度沉寂多时的宝能突然在6月26日要求召开股东大会罢免董事，是什么让宝能突然一改往日的低调变得如此咄咄逼人？又是什么让华润一改隔岸观火的姿态？背后的东西值得玩味。 第四，华润与宝能到底有没有私下勾结？ 华润应该公开说明为什么在万宝股权之争公开化时坐视不理，如今却与宝能步调一致？如果华润与宝能存在私下的利益纠葛，那么万科投资者就有可能被“割资本市场不相信眼泪，也没有永恒的盟友，此地要靠实力说话，但也须恪守市场规则。资本方出于各自利益放些狠话、耍点手腕，甚而合纵连横都属正常，但如果只顾一己之利，置全体股东利益于脑后，最终，精彩的收购大戏也可能会演砸。 作者：金融分析师陶金旅程（

业内人士认为，目前来看宝能对万科的收购是合理合法的，海外利用杠杆收购的先例也有很多。王石应该在公司控制权问题上早作准备，现在为时已晚，反击宝能可能会“伤敌一千自损八百”。

万科管理层争取到了近1个月的时间来应对宝能系的“突袭”，并期望达到“一石三鸟”的效果：摊薄宝能系股权、扩大管理层阵营的话语权、用时间换取更多空间。

19日，王石在删除了“下星期一见”这条微博后，随即又转发了一篇名为《这两个人的对决，决定了万科股权大战的走向》的文章，并暗指宝能系目的不善。

今晨有消息称，一家信托公司愿为王石提供100亿元炮弹。王石所筹集资金总额已超过300亿。再加上王石和郁亮所获其他支持，从资金准备上，王石方面已可与宝能系一战。

王石转载的《这两个人的对决，决定了万科股权大战的走向》中，有一段话表明了该文的立场：“郁亮50岁，姚振华45岁。郁亮北大毕业，先到大国企工作然后到万科，一路顺风顺水，标准名门正派的尖子生；姚振华华南理工毕业，先卖蔬菜炸油条，从社会底层穿过弱肉强食的丛林，带着点邪气，作风彪悍、野蛮生长。”

此前有分析说，宝能系拿下万科，有可能是为了盘活三四线现有资产，这的确有可能是一个原因。现在宝能地产的核心班底都是资历较长的老宝能。

王石这个老男人给全国人民造了那么多房子，现在自己的老房子却着火了。宝能系这个门口的野蛮人往房子里一连扔了七八个火把，万科股权之争的战火越烧越旺。