严跃进

必须理性看待近期的市场调控，积极做好资金的布局。

9月16日，天猫与易居发布战略合作，联合推出“天猫好房”平台。未来，天猫好房将帮助房地产企业定制线上严跃进向天府财经表示，此类平台搭建，进一步说明房地产互联网发展的趋势，也成为后续房企可以重点关注的领域。 严跃进指出，从此次天猫与易居的合作来看，实际上有三方面是值得关注的。 第一，此类平台下，将形成“不动产交易协作机制”（二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产线上交易过程的多项服务功能。这是最为核心的内容，有助于真正促进线上交易的成熟。 第二，各大企业将积极入驻，形成深度合作。各类房企后续在营销方面会发力，借助此类平台，能够形成营销模式的转变。 第三，促销等活动会增加。今年双11，天猫好房也将推出大额补贴、引入更多优质楼盘，在传统购房旺季“金九银十”之外再创造一个“钻石双11”。 就天猫与易居本次合作的意义而言，严跃进表示，此次合作具有较好的导向。 第一，今年线上模式总体上受关注，成为当前房地产领域和互联网结合的重要体现。对于此类线上的模式，各类企业参与积极性提高，是行业和房企转型的重要着力点。 第二，线上模式依然面临很多质疑和压力，所以要求相关企业合作的时候，注重消费市场的需求和顾虑，真正研究市场痛点，以形成更好的平台效应。 第三，目前很多企业都搭建了线上销售平台，房地产互联网市场的机会很多，合作机会大于竞争压力，后续也能够为行业形成更好的生态环境。

9月15日，国家统计局发布全国房地产开发投资数据，1-8月全国房地产开发投资额同比增速为4.6%，目前已保持了连续三个月同比为正的态势。 天府财经邀请易居研究院智库中心研究总监金融市场的发展，这对于到位资金的继续改善有积极作用。 5、房价 根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-8月份全国商品房均价为9843元/平方米，同比涨幅为5.1%。就房价走势看，已走出了过冷区间，同时略有升温，但涨幅总体是可控的。值得注意的是，今年高端物业入市节奏加快，多少会带来房价的反弹。 6、地价 根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款，1-8月份全国土地均价为5933元/平方米，同比涨幅为13.9%。从地价来看，涨幅又有所扩大。各地后续依然需要积极稳地价，防范地价泡沫扩大。其中很重要的一点就是要防范违规资金进入土地市场。 7、市场展望 1-8月份全国房地产市场数据体现为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”的导向。这也说明楼市有韧劲。预计后续供给端依然会活跃，这和地方政府对于房地产市场的态度略转变有关，房地产成为今年稳经济的重要支柱产业。 而从需求端看，需求释放比预期的好，尤其是在后疫情时代，购买力逐渐释放。 而从价格方面看，价格风险可控，但要防范违规资金介入，这是后续各地价格管控需要注意的。

二线城市没涨，天津房价确实有点弱，圳降温后，广州和惠州起来了。

9月10日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城居住用地成交报告》。1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现V型走势，6-8月份更是呈现了正增长的态势，充分说明地市交易走出了疫情的阴影，步入小复苏的通道之中。 报告指出，随着9月8日全国抗击交易市场的活跃也有积极的支撑作用。虽然近期房地产市场面临“三道红线、四档管理”的约束，但本身和地市复苏趋势并不矛盾。各地政府供地意愿依然是积极的，只要拿地资金合规、企业负债水平把控到位，依然可以积极参与拿地。地市交易大环境依然向好，后续几个月预计地市交易将继续活跃。 城市结构方面，1-8月份，32个二线城市居住用地成交面积为22794万平方米，同比减少1.0%。二线城市的地市交易总体向好，当前年初累计成交面积同比增速曲线不断上行，已经接近零轴水平。 二线城市依然是各类房企投资拿地的主战场，后续地市回暖的可能性依然是比较大的。天府财经注意到，在二线城市中，武汉市场的表现值得肯定。今年1-8月份武汉土地成交面积同比增速为14%，意味着武汉地市交易已经超过了去年同期水平。武汉地市由负转正，说明地市有韧劲。其正走出疫情的阴影，市场总体向好，成为武汉稳投资的重要支撑。武汉强则全国强，其对于全国土地市场具有鼓舞作用。 表：100城年初累计居住用地成交面积和土地出让金增速 成交面积增速前十城市 增速 出让金增速前十城市 增速 中山 1173% 韶关 957% 湛江 964% 湛江 605% 丹东 277% 中山 480% 韶关 272% 丹东 357% 东莞 236% 淮南 287% 哈尔滨 220% 哈尔滨 174% 南昌 217% 东莞 154% 深圳 211% 襄阳 139% 承德 167% 烟台 138% 马鞍山 151% 上海 137% 数据来源：各地官方房…

作者为易居研究院智库中心研究总监 8月11日，北京市政府发布《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。此次政策明确了宅基地管理的导向。尤其是在此前自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》后，宅基地管理会更趋严格。当然，结合美丽乡村振兴的内容，政策也有一些创新的地方。 1、坚守红线 此次政策实际上明确了几条红线，是后续农村宅基地管理所需要遵守的。 第一、在宅基地和农用地关系方面，政策明确，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。 第二、在宅基地和农户的关系方面，政策明确，村民一户只能拥有一处宅基地。村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建和超面积、超高度建房。 第三、在宅基地和城镇居民的关系方面，政策明确，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。 2、创新之处 此次政策也明确了各类创新的内容。 第一、在住房类型方面，政策明确，对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。 第二、在住房和用地关系方面，政策明确，对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。 第三、在限制宅基地的管理方面，政策明确，充分发挥村集体的组织引导作用。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营。 3、政策意义 此次北京的宅基地管理政策，既是服务于北京市场，也对全国其他城市宅基地管理带来了积极的示范效应。 第一、类似政策有助于更好解决农村住房问题，同时也防范宅基地…

天府财经讯，15日，港龙中国地产（6968.HK）于港交所正式敲钟上市，发行价3.93港元。14日晚间，港龙地产暗盘收报3.81港元，跌幅3.05%，开盘一度跌幅超4.3%。 港龙地产的上市和严跃进，他对港龙地产上市点评如下： 严跃进认为，一般新股出现破发情况有两个原因：一是企业基本面不好，或者说上市过程中包装的成分比较多，而实际盈利状况不好；第二，正好遇上市场明显波动的周期。 天府财经注意到，虽然A股近两日才展开了回调，但港股早已调整了多日，以内房股IPO房企，严跃进指出，实际上在瑞幸事件后，企业需要格外注意风险。总体上看，房企面临很多压力，包括销售市场带来的冲击等。所以各家上市房企的准备工作必须做到精细化，财务数据必须过硬，否则上市后股票表现不好，反而容易引起

5月31日，根据新华社消息，6月1日出版的第11期《求是》杂志将发表中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《关于全面建成小康社会补短板问题》。该文针对当前全面建成小康社会补短板的问题，提出了一些指导思想。相关补短板的内容，也是当前包括房企在内的市场参与主体所需要关注的。 天府财经邀请易居研究院智库中心研究总监

3月20日，全国银行间同业拆借中心发布最新一期LPR数据。数据显示，5年期LPR利率为4.75%，和2月数据持平。LPR利率此次保持不动，说明降息空间相对不大。但由于此前已经有各类降准政策，所以笔者依然认为金融贷款环境正趋于宽松。 1、LPR走势 从此次公布的LPR利率走势看，和2月份持平。此次LPR利率保持不变，或受诸多因素影响。 第一，自去年开始，LPR就已经出现了多次降息的现象，即便没有实体经济。 2、房贷市场 应该说近期的房贷市场会由进一步放松的可能。虽然LPR利率本身没有调整，但是预计全国各地商业银行近期的实际严跃进）

（作者为易居研究院智库中心研究总监、知名地产分析师） 3月17日，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，明确了北京通州区和北三县的规划，客观上有助于北三县城市的更好发展。从房地产发展的角度看，有几点规划和要求值得关注。 1、规划出发点 疏解北京非首都功能是规划的重要出发点，换言之，后续在关注北京副中心和北三县的发展方面，需要格外关注这一出发点。尤其要关注随着非首都功能的疏解，实际上相关产业的转移速度会加快，这其实会对后续北三县的产业定位、城市规划、人员管理等产生重要影响。 此次政策明确协同发展机制的目标，即到2025年，协同发展机制建立并有效发挥作用，环境治理、基础设施、公共服务、工程技术等领域形成统一的标准体系。后续要重点研究协同发展下的新机会，尤其是对房地产市场带来的影响。 2、用地制度 此次政策明确，高效利用城乡建设用地。按照减量提质发展思路，合理控制城乡建设用地总量和开发强度。推动建设用地减量提质，引导存量低效用地、集体产业用地减量，优先用于还绿以及补齐公共服务和基础设施欠账。 后续土地市场依然强调了合理控制的内容，这也是去房地产化的重要体现。同时从用地内容看，包括绿化、公共服务和基础设施等内容，预计会成为较为重要的发力点。 3、轨交建设 政策明确，要推进轨道上的京津冀建设，明确了城际铁路、城市轨道交通网络等建设，尤其提到了燕郊站、三河站、香河站等建设，这都有助于强化区位优势，使得出行便利度提高。 就目前燕郊等地的房地产发展来说，轨交建设的预期很强，前期也有各类规划，所以预计后续交通区位优势会明显改善，这将明显提升和改善居住价值，相关

（作者为易居研究院智库中心研究总监、知名地产分析师） 3月17日，广州白云区发布《关于白云区完善人才政策的通知》，对于人才的认定和住房等提出了新的要求。此类政策或将意味着后续各地人才政策会有进一步调整，部分人才政策或突破原有的购房限制，成为近期激活市场交易的一个重要渠道。 1、政策核心 第一，人才认定的门槛不高。政策明确了人才认定的范围，其中在白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务的，就可以纳入到相关人才认定的范围。换言之，大专以上的就业者就可以获得人才的认定，这客观上使得后续人才的潜在规模增加。 第二，人才租赁住房受保障。政策明确，对持有广州人才绿卡、白云区“云聚英才卡”的各类人才在本市没有住房，在本区有居住需求的，可申请租住本区人才公寓。这对于后续人才类的租赁住房发展有积极的作用。 第三，政策明确了部分区域等同户籍人口的待遇。本次政策明确，相关人才在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇。这一表述或意味着后续购房政策的放松，因为既然提到了和户籍居民同等待遇的内容，那么客观上也使得购房限购的约束减少。 2、政策意义 应该说广州当前在人才方面的认定政策比较多，也是全国人才认定比较积极的城市，也体现了当前城市发展中，对于人才引进的鼓励和支持。另外从广州白云区政策来看，最为核心的内容主要是，部分人才可以享受广州户籍居民同等待遇，这客观上会被认为是购房政策的松绑。 预计后续全国各地在此类政策上都会有所调整和松动，比如说通过赋予同等于户籍人口的社会保障待遇，能够使得相关人具备购房资格，这样客观上也会刺激相关购房需求，这一点对于部分库存压力增大的城市和区域有积极作用，也在一定程度上会带动相关区域近期的房屋销售和去库存，成为各地对冲

（作者为易居研究院智库中心研究总监、知名地产分析师） 近日，恒大在恒房通上公布了全国619个在售楼盘每套房源的价格，是行业首个将房价透明化的房企。这一做法，体现了当前销售市场公开公平的导向。在房地产市场降温的大背景下，通过房价透明化，有助于形成更好的销售模式，对于房企积极去库存、强化购房者对房源的信赖度等都有积极作用。 从该举措可以看出，相关楼盘的房源价格会全面公开，这样做客观上使得房价更加透明。就目前购房者的情况看，实际上也是担心虚假降价等现象，所以公开透明的房价，本身就释放了非常友好的买卖信息。购房者认购此类房源，不用再担心价格泡沫问题，因为定价更加透明，买卖信息更加清晰，其认购的顾虑会减少。同时这一做法也较好配合了此前的无理由退房的销售策略。 此类举措客观上可以减少购房者的心理障碍，是一种非常积极的营销手段，能够带来房屋交易量的上升。在近期

（作者为易居研究院智库中心研究总监） 3月18日，佛山人社局发布《关于

近期关于股市场上也寻求上市，但是确实可以看到，上市的压力是比较大的。这和A股市场对于地产企业的管控有关。尤其是2016年四季度开始，各类管制政策出现，包括高IPO到香港市场，这也说明希望转换上市的地点，目的也是为了加快上市，以加快获得上市的地位。 2、上市的影响 类似企业上市，客观上说明各大房企在行业集中度提高的情况下，依然需要通过上市的做法来获得发展。 第一、上市可以为企业的发展提供新的平台，至少上市房企一般都被认为是大房企。 第二、上市本身也带来了资本市场的上市门槛相对低，所以各类开发商通过港股来上市有相对合理性。后续部分房企若是要上市，预计加快拿地、做大规模、降低负债等或是几项重要的工作。

与其依赖政府宽松性政策，不如现在主动出击，积极去库存和稳定现金流。