日前，红土深圳安居REIT交出了上市以来首份年度运营“答卷”。
作为首批上市的保障房REITs之一，红土深圳安居REIT在2023年的运营表现亦算是可圈可点。尤其整体平均出租率达到99.04%，属已上市保障房REITs中较高水平，仅次于中金厦门安居REIT（平均出租率为99.63%）。
稳定的租赁表现，亦带来良好的收益。财报显示，2023年度，红土深圳安居REIT实现收入54,90.72万元，净利润24,96.61万元，本期经营活动产生的现金流量净额51,77.14万元。EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为46,40.77万元，完成预测值的 101.99%。截至期末，基金总资产为12.53亿元，基金净资产为12.34亿元。期末基金份额净值为2.4684元，现金流分派率为4%。
本期可供分配金额为51,09.63万元，单位可供分配金额为0.1022元。完成预测值的103.89%。实际分配金额45,94.97万元，单位实际分配金额为0.0919元。
具体到底层资产方面，报告期内，红土深圳安居REIT持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，建筑面积合计为13.47万平方米，共持有1,830套保障性租赁住房、9 间商铺以及 510 个停车位物业产权。
财报显示，2023年度，四项基础设施资产完成总收入54,03.44万元，其中保障房租赁住房租金收入51,40.67万元，配套商业租金收入167.06万元，配套停车场租金收入95.71万元。
出租率方面，截至2023年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为 97.33%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为 100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为97.25%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为99.51%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为99.27%。
尽管出租率仍保持在较高水平，但报告期内，红土深圳安居REIT所持的基础设施资产项目亦出现一定的出租率波动。
其中，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑四季度的平均出租率分别为97.73%、97.77%和98.88%，环比三季度分别下降了0.43%、0.69%和0.16%。
对此，在4月9日举行的业绩说明会上，深圳市房屋租赁运营管理有限公司副总经理庄立川回应，上述出租率变动换算成住宅出租变动套数分别为3套、3套和1套，“这种住宅零星退租和再分配是政府租赁住房业务的常态，退租的租户要么是购买了房产，要么是工作单位变更等等，不再符合分配条件的原因而退租。那么上述的出租率的波动也属于一个正常的合理水平。”
然而，仅与已公布年报的四只保障房REITs相比，红土深圳安居REIT拥有底层资产最多，达到四个，且均位于深圳，但其整体收入却“垫底”。据公开数据，2023年，华润有巢REIT收入为7841万元，中金厦门安居REIT收入为7687.10万元，华夏北京保障房REIT收入为7300.52万元，三只REITs所持底层资产均为两个。
如何通过提高租金水平从而提升基金收益，是投资者尤为关注的问题。
庄立川对此表示，项目的租金价格需要综合考虑地区经济发展的状况、住房项目开发建设和运营成本以及装修标准、市场租金水平以及区域平衡等多方面因素进行确定。
据透露，目前基金所持的四个基础设施项目住宅部分属于政府分配的保障性租赁住房，租金定价由市住建局委托专业机构评估测算确定。根据2023年8月实施的《深圳市保障性租赁住房管理办法》规定，政府组织配租的保障性租赁住房租金，按照同期、同区域、同品质租赁住房市场参考租金的60%确定。
“为了最大化维护投资者权益，运营机构长期致力于推动保障性租赁住房租金实施动态调整机制的落地工作。”庄立川称。其亦透露，当前深圳市住房主管部门正在研究制定住房保障的新旧政策衔接实施细则，其中就包括租金实施动态调整的机制。
另一方面，红土深圳安居REIT亦积极推动扩募，以创造更大的价值收益。
就在3月29日，红土深圳安居REIT正式披露了扩募计划，拟新注入位于深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。
据了解，上述三项分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区。项目建筑面积合计17.83万平方米，共3210套保障性租赁住房及配套停车位。假设扩募价格为3.17135元/份，较首次发行时的价格溢价率为3.1%。
如顺利，红土深圳安居REIT将成为首只完成扩募的保障房REITs。
然而，值得一提的是，上述拟扩募的三个项目均落成不久，其中空港花园项目更是于今年3月方正式入市，鉴于此前不少公募REITs扩募资产在上市后均出现不同幅度的折价，红土深圳安居REIT此次扩募能否为投资者带来更高的收益，还有待观察。
以下为红土深圳安居REIT2023年度业绩说明会现场实录：
提问：请介绍深圳市保障房筹集建设供应情况及计划？
裴颖（基金经理 ）：根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，深圳多渠道增加住房供给，规划期内计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。深圳市“十四五”期间，建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间）、供应保障性租赁住房 20 万套（间）。
为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集公共住房54万套（间）的原目标，提高到不少于74万套（间），增加的20万套均为保障性租赁住房。调整后，建设筹集保障性租赁住房的目标为 60 万套（间）。
“十四五”以来，深圳市已筹集各类保障性住房约49万套（间），其中，2023年建设筹集完成18.9万套，供应分配10.3万套。根据2024年深圳市政府工作报告，2024年深圳市将统筹考虑超大城市人口发展趋势和多层次住房需求，结合产业发展布局、区域功能优化和轨道交通建设，完善住房市场和住房保障两个体系，加快构建房地产发展新模式。加大“高品质、便捷化、可负担、全智能”保障性住房建设供给，建设筹集保障性住房10万套（间）、供应分配6.5万套（间），尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。预计2024年深圳市保障性住房制度法规体系将更加清晰完备，将有更多相关配套政策及细则出台，确保新规的执行力度，推动土地供应向租赁住房建设倾斜，稳慎有序开展规划建设，持续提升住房保障水平，全面提升居住品质，多维度支持保障性住房行业发展。
提问：2023年四季度，四个项目的出租率较三季度有所降低，这是什么原因导致的？
庄立川（深圳市房屋租赁运营管理有限公司副总经理）：2023年四季度，商业和停车位持续保持100%的出租率，凤凰公馆四季度住宅平均出租率为98.81%，环比提升0.26%；安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑四季度的平均出租率分别为97.73%、97.77%和98.88%，环比三季度分别下降了0.43%、0.69%和0.16%。换算成住宅出租变动套数分别为3套、3套和1套，这种住宅零星退租和再分配是政府租赁住房业务的常态，退租的租户要么是购买了房产，要么是工作单位变更等等，不再符合分配条件的原因而退租。那么上述的出租率的波动也属于一个正常的合理水平。
提问：请介绍租户集中度及行业分布情况。
裴颖：报告期内，按租赁面积占比超过10%的承租人，只有一家为荣耀终端有限公司，占安居百泉阁项目可租赁面积的45.43%，占四个项目可租赁总面积的13.4%；按租金收入占比，占安居百泉阁项目收入的43.19%，占四个项目总收入的22.4%。
荣耀终端有限公司注册地为福田区，福田区政府根据企业引进政策，提供了政策住房优惠，配租多套保租房供其使用。荣耀终端有限公司最终入住人均是单位的雇员中符合配租条件且经深圳市、区住建部门认可的个人，最终收入来源均是个人，基础设施资产收入来源分散度较高。荣耀终端有限公司历史履约情况良好，具有持续经营能力，基础设施项目收入来源持续稳定。
租户的行业分布方面，安居百泉阁租户主要为软件、信息技术服务及个人租户；安居锦园的租户主要为保险业、信息技术服务、批发和零售业、建筑业、商贸服务；保利香槟苑的主要租户为个人和电力热力生产和供应业；凤凰公馆则主要为个人租户。
提问：请介绍基础设施项目配租方式及租金定价标准。
庄立川：配租方式方面，四个基础设施项目的住宅部分都是由政府组织分配的保障性租赁住房，由所在区域的住房主管部门向辖区重点企业及事业单位及个人进行分配，我们作为运营机构，根据指令做好分配、配租签约的衔接工作。
分配流程是，由区域的住房主管部门根据供应及空置现状，定期分布配租申请公告，单位或个人向住房主管部门提出承租需求申请，经住房主管部门审核后，相关方实施相关承租签约工作。
2022年，深圳市与国家住房保障体系全面对接，形成了由公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房共同组成的多层次、有梯度的保障性住房体系。2023年8月正式实施的《深圳市保障性租赁住房管理办法》明确规定，政府组织配租的保障性租赁住房租金，按照同期、同区域、同品质租赁住房市场参考租金的60%确定。市场参考租金是由市住建局委托专业机构评估测算确定，并根据市场变动情况适时作出调整。市住建局也可以根据市场参考租金变化的情况，对保障性租赁住房的租金相应实施动态调整。
提问：请问每套房间的价格是否一样？是如何确定的？
庄立川：项目的租金价格需要综合考虑地区经济发展的状况、住房项目开发建设和运营成本以及装修标准、市场租金水平以及区域平衡等多方面因素进行确定。同一个项目不同房屋主要综合考虑楼层、朝向等等因素进行确定，因此即使是同一个项目，不同的房屋租金价格也是不一样的。
提问：请介绍净回收资金的用途和实际使用情况。
裴颖：通过发行公募REIT，我们的原始全员净回收资金总额为6.9亿元，其中深圳市福田人才安居有限公司净回收资金为4.5亿元，深圳市罗湖人才安居有限公司净回收资金为2.4亿元。
2023年，福田安居已使用净回收资金3.5亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金4.3亿元，全部用于福田区华富北片区棚改项目的投资。截至2023年末，福田区未使用的净回收资金为0.2亿元。
2023年，罗湖安居已使用净回收资金1.8亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金2.4亿元，全部用于罗湖区南湖街道船步街片区棚户区改造项目的投资。截至2023年末，罗湖区净回收资金已使用完毕。
提问：安居百泉阁及安居锦园车位合同于2024年2月底到期，目前续租情况如何？租金是否有调整？
裴颖：停车场的续签合同是每年续签一次，截至目前已完成续签。2023年停车场租赁合同的N系数是85%，2024年调增为90%，车位的租金单价由170元/个/月调增至180元/个/月。
提问：请介绍企业及个人租户租金的收缴方式。
庄立川：承租方的租金缴交方式主要有银行托收、银行转账等方式，对于个人租户，我们还增加了自在安居APP的在线缴费方式。对于已办理托收协议的租户，出租人每月集中两次进行租金托收，其中托收失败的可以等待下次托收，或者由租户向出租人进行银行转账。对于采用在线支付方式缴款的租户，可以提前实名认证注册使用人才安居集团运营的自在安居APP，运营机构每月通过自在安居APP向租户推送账单，租户根据账单情况进行在线缴费。
提问：请介绍基础设施项目租金调整机制，目前运营满三年的项目是否有进行租金调整？
庄立川：基金四个基础设施项目住宅部分属于政府分配的保障性租赁住房，租金定价由市住建局委托专业机构评估测算确定，根据市场变化情况适时实施调整。为了最大化维护投资者权益，运营机构长期致力于推动保障性租赁住房租金实施动态调整机制的落地工作。
据了解，多年来，深圳市在住房保障领域探索创新推出了多种租赁型保障性住房，全市存量租赁型保障性住房项目众多，住房性质、入住群体、租金标准等均有不同。为了平稳有序地纳入新的住房保障体系，实现与国家住房保障体系的全面对接，深圳市住房主管部门正在研究制定住房保障的新旧政策衔接实施细则，其中就包括租金实施动态调整的机制，确保改革的平稳过渡。
