房地产市场在整个经济体中非常特殊，而且非常重要。
首先，房子是所有人都需要的东西。在专业经济学术语中，它是不可或缺的。与股票和债券不同，房地产市场是一个基本需求市场。
房子不仅仅是一种消费品，也是一种投资品。投资品的一大特点是，它的价值不取决于它实际对您带来的效用，而是取决于您预期它未来在市场上的价值，即别人愿意花多少钱来买它。这导致投资品价格越涨，大家越买，越买它就越涨。
很多家庭倾其所有为了买一套房子，这成为他们一生的积蓄。在中国，70%的家庭资产都是房地产。在美国，虽然比例低得多，但也有28.9%。这已经相当高了，因为全国近1/3的家庭财富都集中在这个市场里，这种比重在越不富裕的家庭中占比越高。也就是说，房子连接着经济体中的每一个人，尤其是越不富裕的家庭，这种联系就越紧密。这是非常独特的，与股市完全不同。
房地产市场的另一个特点是，它可能在经济体中更为重要，它与信用深度绑定。所谓信用，其实说白了就是大家买房需要贷款。大多数人的主要资产是房产，很多人会因此背负二三十年的债务。
过去五十年里，这些发达国家的发达城市的房价一直在涨，涨得比工资快得多，这是因为信用扩张。过去100年，17个发达国家的贷款量比上GDP的比例从1950年的15%涨到了将近70%。房地产通过信用贷款和银行整个体系连接起来，大部分人通过房地产和金融体系相互之间联系起来。
房地产抵押贷款有一个非常有趣的特点。咱们来先看看金融市场普通的一些贷款作为对比，比如说你炒股的时候，找个券商借钱那种杠杆炒股，这个本质上是你贷了一部分款，然后去买股票，买的股票就放在券商这当成了抵押物。假设股票跌了，你这抵押物不值钱了，银行、券商分分钟就打电话问你要保证金，你要是保证金交不上来，人家立马就把你这股票全都清仓甩卖。这样一来，银行和券商虽然它作为中间商，但它其实基本上是没有风险的。这个也是大部分金融产品抵押的游戏规则。
但是我们再来看一看房地产，贷款是用房子来做抵押的，假设正常情况下，房价持续上涨，一旦你还不上款了，银行可以将房子拿去变卖，可获利；但房价一旦下跌甚至暴跌，你还不上款，银行把这房子拿出去卖了，它是亏钱的，更何况房子交易成本极高，它可能拍不到市场价。所以你看和刚刚说的金融产品做抵押相对比，房地产的问题出在哪呢，银行作为中间商，它是要承担风险的，一旦出于某种原因房价开始下跌，并且很多人还不上房贷或者不想还房贷的时候，银行就会蒙受巨额的损失。这时候，银行自然就会勒紧裤腰带，收紧放贷，那么经济当中的流动性就会被抽干，经济的活跃度就会大幅下降，很多企业都会资金链断裂甚至破产，总需求下降，经济陷入衰退。
说简单点，就是房地产一崩信用就崩，银行就崩，银行一崩，所有人都玩完。流动性被抽干，就有点类似于加息的效果，这个可怕的链条其实就是一个非常典型的信用危机。房地产泡沫一般十有八九都是信用泡沫，而可怕的链条的初始推动力一般也是房地产泡沫的破裂，然后通过信用危机慢慢的拓展到实体经济。
所以你看，房地产泡沫和信用泡沫，这个双泡合并足以摧垮一个国家的经济。这就是为什么说房地产泡沫的破裂比股市泡沫破裂要可怕得多。IMF的研究显示，2008年的次贷危机中全球有23个双泡沫国家，其中有21个在之后陷入了严重的衰退。在全球过去50次的经济危机中，有超过2/3是由房地产泡沫破裂引发的，如日本90年代的危机、欧洲2010年之后的欧债危机，这些都是房地产市场的杰作。还有美国2008年次贷危机，就更是信用危机链条的典型。
信用危机非常可怕，因为一旦出现，你想救整个银行体系就是难度非常高、非常贵的事情。美国和日本可以自己印钱救银行，但欧盟内部就麻烦了，因为印不印钱这件事不是欧盟内部某个国家说了算。像爱尔兰和西班牙在欧盟刚成立时，大家一股脑涌到房价相对便宜的地方抢房子。政府面对突如其来的繁荣，而且当时国会里很多人可能自己也拥有5套、10套甚至20套房子，在政策上也就睁一只眼闭一只眼。金融体系还全面放开了监管，整个国家的实体经济就开始往房地产倾斜，就形成了信用泡沫。
结果欧债危机一爆发，泡沫崩溃，整个银行体系就出现了大量的坏账，面临着崩盘的风险。西班牙政府这下可就抓瞎了，自己又印不了钱，因为印欧元是欧洲央行的事情，同时欧盟还不让大家随便发债，最后只能管欧盟借了1000亿来救自己的银行，欠了一屁股的债，以至于到现在西班牙实体经济都还没站起来。如今又赶上全球高通胀，央行开始加息，之后的路就真的是实属不易了。像意大利和爱尔兰也都是类似的情况。
归根到底，房地产危机大多数情况下都是信用危机和银行业的危机引发的效应。
房地产市场还有一个非常有意思的特点，就是财富效应。财富效应是指当一个人的财富增加或减少时，消费会随之增加或减少，导致经济产出和钱的数量相应地增加或减少。在股票市场中，股票的价格波动理论上不会影响实体经济，但实际上当股票价格大涨时，人的消费会增加，这就是因为财富效应。房地产市场的财富效应是非常独特的，因为在房价上涨时，财富效应并不明显，但在下跌时就非常明显。
这种不对称的现象涉及到心理学的范畴，我们来简单探讨一下，大概最主要的原因就是因为房子是刚需，因为大部分人只有一套房子，即使知道这房子明年比今年更值钱，大部分人也不会卖掉去套现。也就只是在心里暗爽一下，对之后消费增加的影响是非常有限的。
但是还有很多人没买房，以后准备买房的人看着房价连年上涨，你说还买什么自行车，对吧？赶紧天天吃泡面攒钱，不然可能连媳妇都娶不着。所以这么两拨人这么一抵消，房价上涨所带来的消费增加的财富效应并不明显，甚至有可能是负的。但是在房价下跌的时候，这个效应就非常明显了，因为大家看着去年花五百万买的房子，今年就值三百万了，你还欠着四百万的贷款，那你心中肯定是无数匹马奔腾而过，那你还买什么自行车，赶紧吃泡面存着还房贷，不然媳妇可能就跟人跑了，消费下滑。
如同在2000年互联网泡沫破裂的时候，市值蒸发了6.2万亿美金，但接着两年美国的零售销售数据几乎没怎么受影响，还是保持着每年增长几个百分点的样子，这个零售销售数据就一定程度上能反映市场的总需求。
可是2008年次贷危机之后，股票市场同样也是蒸发了6、7万亿，但这回不一样的是，房地产市场也蒸发了3万亿的市值，这次的零售销售就骤减，出现了连续百分之十以上的负增长，这在当时是美国有史以来最大的跌幅，只有在2020年疫情刚爆发的时候，才短暂地出现了更严重的下滑。所以你看，当房价下跌暴跌的时候，房地产市场带来的这个负的财富效应是经济衰退的一个非常重要的因素，这就是为什么说房地产市场在整个宏观经济里边有着举足轻重的地位。
我觉得还有个挺有意思的点，就是刚才我们分析了一大通房地产市场怎么重要，对经济怎么影响，但是主流经济学界好像一直都不是很重视房地产。就我本科时候不管是学宏观经济学还是微观经济学，我们当时用的是曼昆的那个教材，好几本那么厚的教材，愣是没提几句房地产。我估计他这书也是出早了，要是在2008年金融危机之后再重写一遍，那房地产肯定就有一个非常大的分量了。
刚才我们聊了一些和房地产宏观经济相关的产业的东西，接下来我们来看看大家都非常关心的问题——房价。
其实要判断价格的理论都很基本，就是供给和需求的分析。供给越多，价格就降下来；需求越多，价格就升高。我先声明，我接下来要讲的这个框架就是我小Lin的一家之言，房地产分析现在在学术界也没有一套特别成体系的理论。
咱先来看看需求。虽然房价供给和需求共同决定，但最主要的驱动因素还是需求。需求是什么意思呢？就是大家有多大的意愿去买房，愿意花多少钱去买房。最为主要的大概有四点：
首先最重要的因素肯定是人口。你把时间维度拉到比如说十年的这个尺度上，那人口绝对应该是考虑房价的首要因素，因为我们刚才说了房子是刚需，人口增加必然会导致需求上升。一般一个国家内部，它的人口是相对闭环的，你就可以看看这个人口结构，来判断一下未来的二三十年里边最有能力购买房地产的这群人的数量。如果一个国家的人口结构是金字塔型，年轻人特别多，那这就是一个非常有后劲的结构，20年后房价想跌都难。那反过来，假设这个人口结构如果是个水桶型，甚至是倒三角型，年轻人越来越少，房价就会承受相当大的压力。比如你看现在全球人口老龄化里面最严重的几个国家，像日本、意大利、希腊，这二十来年房价都非常的萎靡。
你要分析一个城市的房价，不光要看人口结构，还要看人口流动的变化。就比如说底特律，是二战之后美国的明日之星，汽车之城。之后随着美国汽车产业下滑，人口也开始一蹶不振，从巅峰时期将近200万人口跌到现在还不到70万。咱们看房价，2022年统计的底特律房价的中位数是10.2万美金，注意这不是一平方米，是一整套，就是一个大别墅10.2万美金。底特律所在的那个州密歇根州，它的中位数大概是20多万，整个美国大概是40多万。你就说底特律作为一个大城市，这个房价是不是很便宜。
国家也一样，你说加拿大、澳大利亚房价怎么涨得这么猛？正是这两个国家的人口数据。是因为这两个国家人能生吗，那当然不是，是因为移民。事实上这两个国家人口增长当中，移民都占到了60%以上的作用，而这些新来的移民也都很有购房能力，所以房价就是一直往上走。如果一旦听说这两个国家的移民政策发生了什么变化，或者是某些因素影响了移民的趋势，那房价长期来讲肯定是会作出调整。
咱刚才说了一大通，人口怎么对房价影响很重要，那专业人士一般怎么会预测这个人口的趋势呢？其实就挺简单粗暴的，就是看一下过去的这段时间，人口的流入还是流出的一个趋势，然后就大概预测在未来短期内也会维持这个趋势。具体来说，比如说可以看看过去一段时间的人口、就业人口、高收入人群的人口等等，就这么简单。
第二点就是经济状况，一个城市、一个国家，很显然，如果大家越有钱，那房价整体应该也是会越高。为什么希腊、土耳其虽然身处欧洲，房价才是德法的1/10，白菜价都没人买呢？经济。衡量一个国家或者地区的经济，很多人说可以看GDP，不过GDP它衡量的是整体的经济，很大一部分是企业的收入。如果我们要去衡量跟个人更相关的经济，一般你可以看看人均收入或者就业数据，这个跟房价的走势相关性就更强一些。那怎么才能预测未来人均收入的变化呢？就跟刚才一样还是看历史的走势。很多投资人会看中位数人群的收入走势，或者像是就业的数据、失业率，其实原理都差不多。
你听完这两个所谓专业人士的预测方法是不是想骂街？那不就是把过去的走势相连，然后往上连虚线嘛。其实即使是专业的分析，也确实还没有很大的量化空间，专业机构可能会用一些更加细分的指标，但总体来讲比较普遍的规则就是这样，剩下的就是具体情况具体分析了。当然你在看这些指标的时候，也得稍微清楚一下它背后是什么原因，就比如说收入增长是什么带来的，如果你分析这是可持续的，比如说是某个产业带动的，像硅谷、深圳这种，或者像某个公司带动的，比如西雅图这种，那就比较有后劲。
可是像美国有个城市Midland，德州一个只有十几万人口的小城市，你要是按它就业数据排名，你会发现这个城市就业经常会高居美国的榜首。那是不是说这个城市正在高速发展，我们就应该冲进去投房地产呢？非也，它就业为什么能增长这么猛，是因为它周围经常会发现石油，一旦发现石油就有开采队进来，那这就业数据不就产生了吗，但人家开完了立马就撤了。过一阵又发现石油这数据就又上来了，所以你看它的就业数据经常高居榜首，也经常垫底，波动非常大。你要投资这城市的房地产，那就显然不是什么明智之举了。所以这就是为什么我们必须要理解这个数据背后的逻辑。
其实在经济领域，用收入来衡量是比较普遍的做法。不过，外部投资是一个非常重要的力量，对于那些比较开放的城市和国家来说尤其如此，这也可以被视为广义经济的一部分。以一些国际大都市为例，如香港、纽约和洛杉矶的房价，以及度假城市的房价，国际游资都是主力军之一。
在人口方面，老龄化最严重的日本、希腊和意大利的房价表现不佳，但葡萄牙的房价从2013年到现在几乎翻倍，这归功于国际炒家。因为葡萄牙气候优美，风景宜人，同时房价又极其便宜，所以吸引了欧盟、美国和亚洲的一些投资者到那里买大别墅度假，使房价上涨。所以游资也是一股非常强大的力量，特别是对于金融市场特别开放的地方，值得关注。
后两个影响需求的主要因素是利率和政策。利率高就意味着贷款变贵，需求自然就会减少，反之，低利率会增加需求。利率对贷款的影响很多人可能还没有意识到，其实有点像债券里头久期的算法。例如，你现在贷款100万，期限25年。假设贷款利率下调1%，你的房子就便宜了10万，相当于下调1%给你的房子打个9折，下调2%就打个8折。当然，这只是一个非常粗糙的估算，具体需要精确计算，也和你的贷款利率和期限有关系。
最后一个因素就是政策，包括一些购房优惠、购房限制、税收等等。例如，现在国内有一些城市对第二套房子有限购，或者贷款政策的收紧，这些都是降低需求的相关政策。我们再来看个非常典型的例子。你知道全世界范围内房价最高的城市和地区是哪吗？不是北上广深，也不是什么纽约、洛杉矶，也不是香港、新加坡，而是摩纳哥。
它是法国南边抠出来的一个小国，整个国土面积才两平方公里，一般一个大学的校园都比它大。可就是这么个小地方，它的平均房价竟然达到了5万美金每平米，人口密度真是高到吓人，就跟下饺子似的，挤满了各种明星、富豪、豪车、游艇。如果北京有同样人口密度的话，北京的人口将达到3.3亿人。
为什么有钱人都死乞白赖往那涌呢？就是因为政策。摩纳哥不需要交收入税。赚钱不交税，气候宜人，而且是欧洲的核心，所以富人喜欢去那里购房。
总结刚才咱们说的这四个因素，人口、经济、利率、政策，前两个是市场相关的因素，后两个是行政相关的因素，行政因素一般短期内是立竿见影，而市场因素就更底层，在长期是起到决定性作用。综合这四点一考量，基本上就能得到一个房地产市场需求分析的大致的框架。假如有这么个比较理想的地方，人口稳定上涨，人们的收入也在稳定增加，利率还处在一个降息的周期，并且政策没有非常利空，那这种地方如果没什么特殊情况的话，房价就会持续上涨，这个也是很多专业的房地产投资机构非常喜欢的区域。
不过有一点大家需要注意，就是刚刚我们说的那种房地产泡沫、信用泡沫，其实也都满足这四个条件。因为信用泡沫一般本来就是在这种低利率的宽松环境下培育出来的一个经济过热的现象，再加上刚才我们说那些专业的房地产投资人的分析也是通过这四条，这就反向又助长了泡沫，所以大家也别盲从这些指标。
说完了需求，咱们再来看一下供给侧。供给是市场上净增加出售的房子。像我们平时关注比较多的就是人口增长，经济也比较发达的区域，因为土地有限，所以房子供给波动也不大，而且房屋的供给它的弹性是比较小的，因为受劳动力的限制，所以很难看到需求猛涨的时候大家都一股脑地过去盖房子。一般衡量房屋供给，大家会统计的一个数据叫Housing StARts（新房开工），统计的就是已经申请下来牌照要新盖的那些居民楼。
但是由于房地产建设周期比较长、弹性不足，所以借给端的影响力一般不如需求端。但是你如果跑到一个比较地广人稀的地方，那就是另外一码事了。比如说我看过芬兰政府的一个房地产报告，他们分析了一下本国的房地产市场，发现决定他们国家房价最主要的因素就是房屋供给。所以说也看地方。
下面我们简单介绍一下比较常见的房地产投资方式。如果你只是想买房自己住，那就没什么好说的。但如果你想投资房地产市场，一般有以下几种方式：
首先，你可以自己买房，然后把它租出去或者装修一下再卖掉。这种方式的问题在于，你需要花费大量的时间去找房子，而且所有的风险都集中在这一套房子上。此外，房地产市场的流动性相对较低，当你急需用钱时，这套房子可能很难卖出去，即使卖出去了，可能也会被宰掉一笔。而且你买一次卖一次交易成本本身也是很高的，一般一次房地产交易当中，买卖双方加起来的成本一共要有15%~20%。不过自己买房也有好处，就是房地产市场的信息很多情况下是不透明的，所以市场里的房价也参差不齐，只要你愿意花时间仔细去找，然后再加上专业的谈判，确实是能找到低于市场价的房子的。总的来说，自己买房花费大量的时间精力，需要一定的专业知识，大部分人可能也没时间去做这件事，所以一般情况下会选择下面这几种间接的投资方式。
一个是REITs（Real Estate Investment Trust），也就是不动产投资信托基金。REITs一般分为两种类型：权益型和抵押型。我们平时听说比较多的是权益型，就是Equity REITs，就是专业投资人会在金融市场上集资，然后去买房子，这房子可能是民宅或者商用，然后用来出租，每个月就会得到比较稳定的现金流，也就是租金，然后作为票息再派发给投资人。那我们作为投资人，就像你买基金一样在市场上去买REITs，每个月就会有稳定的现金流。它的好处和劣势基本上跟你自己买房子是完全反过来的，不过要注意的是，它更像债券，它是吃现金流、吃票息的，因为它买了房子之后大多数情况下是为了出租而不是为了卖，所以房价的涨跌对REITs的影响相对来讲比较小，受影响更大的是租房的市场。
REITs的另一种形式就是抵押型，它就是钱集过来之后不用买房子而用于放贷，然后你这个投资人每个月就是定期收月供，这个跟债券就更像了，它和利率、信用的挂钩关系更明显，和房价基本上就关系不大了。
所以总结来，REITs其实是你想投资房地产市场一个非常热门的选择，在美国市场规模就达到了1.3万亿美金，不过你要是预期未来房价涨，想投资占到这个利润，那REITs可能就不一定是个很好的选择了。
第二种间接的投资方式就是房地产的ETF（Real Estate ETF）。其实和刚才说第一个REITs很像，因为ETF一般就是投到各种不同的REITs里边去。虽然REITs已经从很大程度上降低风险了，但大多数情况下REITs是投一个行业或者一个区域的，所以你要是想规避行业和区域里边的风险，可以选择Real Estate的ETF。
第三种是房地产的私募基金，它的投资规模很大，专业性很强，不过只针对高净值客户或者机构投资者开放。这里边最大名鼎鼎的就是Blackstone黑石，动辄整出来一个新的几百亿美金的基金去投资全球各地的房地产，这种就是非常大手笔而且专业性很强了，筹到钱之后就可以全世界的买楼、买地、装修、包装、营销各种各样，最后把回报再分给投资者。
还有一种就是最近几年新出现的一种新模式——证券化的房地产投资平台。在这个平台上，你可以选一个房地产投资项目，拥有这个房产的一部分，就是一个Share，和REITs类似，你买的这个Share也可以享有房地产项目的收益。
如果把REITs看成是你把钱投给一个基金，基金经理去选房地产项目的话，这种证券化平台就是你自己可以去挑项目，有点类似于买股票。比如说有这么一个平台叫Ark7，在这个平台上你就能看到这些房地产投资的项目，比如这个费城的双单元的学生公寓总价要967000，你说我不想花这么多钱，没关系，Ark7已经把它分成了10000份，你只要花96块7就可以拥有万分之一的这个房子的产权，你想买多少份都可以。你还能看到这个房子的月租金，一个月是6500元，也就是说年化租金的预期回报率是6.06%。你还能看见历史的入住率、历史房价走势信息等等，过去10年年化是15%，也就是说总收益将达到21.06%。
