4、有效市场——如果开征房产税，租房市场的影响是什么？
你好，欢迎来到我的投资课堂，这节课我想说说：如果开征房产税，租房市场的影响是什么？
我从十年前就开始建议推出房产税了，并且反复具体建议如何征收，如建议以家庭为单位，第一套自住房免征，从第二套自住房开始征税，然后税率阶梯式上升，即第三套自住房税率要高于第二套自住房，依此类推……
关于房产税，想必是最多人关心的问题，因为中国的住房拥有率超过了91%，房产税一旦开征，几乎和每个中国人都有直接或至少间接的关系。而对于租房而居的人而言，对于房产税将是否会影响到房租，自然会更关心。
最近，房产税终于进入了议事日程了，预计2020年之后将开始实施。虽然绝大多数问题早在我多篇文章、甚至至少2本书中详谈过了，这里依然再先简单回复一下几个大家最关心的问题吧：
1、税率多少？
如果按国际惯例的话，那将一般在1%-3%之间；
2、按什么价格征收？
如果也按国际惯例，那将按市场价格征收；
3、怎样征收？自住房需要缴税吗？
由于征收的各种复杂性，预计将会由房主主动申报缴纳。别以为不缴纳就不用缴纳了，预计将在出售房产时，一并罚缴、补缴，也就是说，在交易环节时执行。
4、将会影响房价吗？
会，将稳定房价、甚至降房价，原因在下面一并回答。
最后，回到问题本身：对“租房市场的影响是什么？”即，将会影响房租吗？
会，将稳定房租、甚至降房租。
经济学常识：最终决定价格的不是成本，而是供求关系。而租房市场是个有效市场，只有在供不应求的情况下，房租才有可能上升。据官方统计，国内一线城市的空置率在20%左右，二、三线城市更高。而推出房产税之后，将增加空置房拥有者的持房成本。如果再对空置房征收重税，同时对于用于出租的房产则减免税的话，那就会迫使空置房要么出售（那就会降低房价），要么被逼入出租市场，出租房供应增多，那按照供求关系，房租就会降低。
首先，看一下实施房产税多年的欧美，尽管某些时间段，部分地区的房价会异常的上涨；但总体而言，看一下之前100多年来的数据，房价的增长和通胀率持平，也就是说，扣去通胀因素的话，房价一直相对很稳定。
欧美的房租，更是个有效市场，也就是说，相对当地人的平均收入而言，一般都在平均年收入30%以下（即房租不超过收入的30%）。
国内有许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，特别担忧房产税会传导到房租上，使得房租上升。
这种担忧是有道理的。
房产税关键在于征收的目的和如何征收。
如果是为了提高住房持有成本、遏制炒房，即“房住不炒”的话，那要是按照我多年之前就提出的建议：对非自住房征税，如第二套、甚至第三套房为起征点，并实施阶梯式税率，房子越多，税率越高；特别对空置房征以重税，将其逼入租房市场。同时，对出租房少征、甚至免征房产税。
那样的话，对房租上升的担忧就完全没有必要了。
也就是说，租房市场是个有效市场，只有在供不应求的情况下房租才会上升。
如果房产税征收得当的话，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，这样不仅将使得房价理性回归，更会降低房租！
顺便提一下，在欧美等国家，政府会控制房租的涨幅，每年的涨幅不能超过通胀率。
另外，如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于长租房、廉租屋等的建设，那房租就更没有上涨的可能了！
总之，只要房产税征收得当，就会使得房租下降。
经常有人说租售比，那房地产租售比能反映出什么？
众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。
所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的主因之一。
举一个具体的实例。在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平米的公寓售价10来万，那时房子竟然还滞销。不难想象，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。
但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念，从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就是说，一般家庭如果省吃俭用5、6年，不必借钱便能购买。
可是，欧美的借贷消费方式一被炒热，被国人接受，人们不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万，20年过去了，售价变成了100来万，相当于杭州普通家庭15、6年的收入！如果将其出租的话，在20年前，每月的房租是600元上下，目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付房产税等，所以租售比可以从欧美最高的160倍，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市都被高估了！
但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500倍，超出800倍到1000倍的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓，每月租金竟然只有10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值高估了4倍以上！
总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用。
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