本文受权转自：公众号「地产大咖联盟」
年底，各种冲刺促销的消息在朋友圈中随处可见，但属富力地产（02777.HK）的促销信息最为劲爆——
富力25载，员工感恩回馈，年终最强员工福利，最低7.5折！免费更名，不限套数！
据悉，此项购房优惠是富力地产推出的25周年感恩回馈活动。
对于员工，全国范围内不限套数，且不计入员工折扣优惠的购房套数内。
此外，自付清全部房款一年内，每套房源可无条件享受免费更名一次，员工之间可以联名购房。
消息人士称，富力地产此举，一是为了降低负债，二是离全年销售目标差距还很大，通过这种方式来一个年底业绩冲刺。
知名地产分析师严跃进说，类似营销的内容其实是有很多问题的，尤其是提到了免费更名的内容，其实是涉嫌炒房的，或者有炒房嫌疑的漏洞。
一、销售乏力憋出大招
到了年底，富力的老板和营销战线的员工可谓压力山大。
今年前11月，富力地产共实现销售收入1172.8亿元，但与年初1520亿元的目标相比，仅完成了年度目标的77%。要在最后一个月实现全年销售目标，难度不小。
据不完全统计，之前有41家房企公布了2020年业绩销售目标，目标完成率在86%-100%的企业有28家，多个企业已完成目标，因此年底优惠力度不大。
另外，今年受疫情影响，房企优惠政策频出，导致购房者对于促销已经疲倦，冲击业绩不明显。
富力此举，显然是在销售不力的背景下释放了一个终极大招——在社会购买力消化掉以后，再用大力度的折扣挖掘员工的购买力。
优惠政策显示，凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，购买2020年全国在售项目，在2020年12月23日-2021年1月22日，只要一次性付款，最低可获7.5折优惠。另外，在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款，可获8折；2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款，可获8.5折优惠。
有富力员工向地产大咖证实了该消息属实，有一些员工朋友圈也有这样的促销海报流出。
不过，有富力员工透露，上述活动并非全国所有项目都参与，比如在广州，给出折扣的都是商铺和车位，一些热门优质项目没有在列，能激起购买欲望的并不多。
二、裁员、发债，降负债
与大力度促销同时进行的就是富力地产的优化裁员。
12月初，网上传出一份富力地产员工优化文件，随后，富力否认，称裁员是谣言。不过从2020年半年报中可以看出，裁员一事并非“空穴来风”。
富力集团三季度财报显示，2020年6月末，富力员工数3.92万人，较2019年末的6.23万人，下降37.08%。仅2020年上半年，富力员工就减少了2.31万人。同时，富力集团拿地的金额也在大幅收缩，2020年上半年，富力拿地金额仅60亿，同比下降66.1%。
这一切的背后，是富力地产三条红线均踩线。
截至2020年6月末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.16%，净负债率为197.73%，现金短期债务比为0.23倍，三项指标均不满足监管要求，去杠杆、降负债压力较大。
国盛证券研报显示，近年来富力地产不断被其他房企超车，已被挤出2020年克尔瑞销售榜单Top 20之外。同时其还面临债务压顶，未来3年境内债券到期均在100亿以上。截至2020年6月末，一年内到期的非流动负债为695亿元，面临很大的偿付压力。
为了解决钱紧的问题，富力地产左冲右突。
一方面是甩卖资产，11月9日，富力地产发布公告称，拟将旗下物流园项目70%的股权以44.1亿元的价格出售给黑石集团。
另一方面，富力地产想尽办法借新债还旧债。
11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，并将于2022年到期，从2021年5月18日开始每半年付息一次。
地产大咖注意到，为了吸引投资人购买，这次票据的票面利率竟定为12.375%，甚至高于富力地产上半年的净利润率。富力地产半年报数据显示，上半年其录得净利润39.2亿元，净利润率11.7%。
不过，富力地产显然对这样做还显得有点信心不足。
而为了保证这次票据发行成功，富力地产“老板娘”——董事局主席李思廉的配偶张绮雯也是拼了，亲自下场“兜底”，购买合计500万美元，以显示她对于这次票据发行的信心。
当然，地产大咖认为，这也侧面说明了，富力地产对于资金的强烈渴求。
三、允许更名涉嫌炒房
但是富力地产可能忽略了一个道理：正确的事情，如果往前再迈进一步，就会变成谬误。
有人质疑，富力集团推出员工7.5折买房，其实也是一种变相促销的方式。
尤其可以在一年内免费更名一次的，这样员工就可以将房子转手给别人，看起来是员工福利，其实也是一种销售手段，而且全款买房也便于房企年底加速回款。
对此，地产大咖认为，富力地产这样的做法，性质比变相促销更为严重。
起因是房子难卖，富力地产通过这种方式去库存，疑为在压力之下，明目张胆地鼓励炒房。因为，虽然有一些开发商允许员工买房后可以免费更名，但从来没有大张旗鼓地对外宣称过。
员工买房后允许更名，实际上是地产行业内部的一条潜规则。
有律师认为，如果你想在房本没下来之前直接变更成新买家的名字是不可以的，法律也不支持。因为，在房本没出之前直接变更成新的买家名称是涉嫌非法避税的。
严跃进分析表示，开发商允许更名的政策，实际上可以实现房子的偷偷转让。这显然就是开发商本身在进行炒房。
地产大咖也了解到，江西南昌市就于2018年对于房地产市场的乱象进行了专项整治。在整治的内容中，就有一项为“通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房”。
南昌市房管局的相关官员稀释称：“从客户交定金起，就不再允许更名，更名视为炒房，包括直系亲属也不行，销售人员有义务告知客户不能更名。”
最近，江苏省兴化市也发布《关于进一步规范商品房退房和变更管理的通知》，其中提到，严格执行商品房购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名（父母、子女以及夫妻之间除外）。
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