来源：地产大咖联盟
繁华落净，洗净铅华。经历了2020年房地产市场洗礼的央企中国金茂（00817.HK）也不得不褪下光鲜的外衣。
中国金茂2020年一份增收不增利的报表，让不少市场人士惊掉了下巴。
3月23日晚间，中国金茂公告称，营收增长了39%，净利润却下降53%。
曾经靠在各个城市中心地段争抢“地王”而一鸣惊人，然后靠生产豪宅树立高端住宅形象的中国金茂，正在为其当年的冲动尝尽苦果。
也许，痛定思痛，中国金茂将开始改弦更张，重新修炼“独门武功”，就为了在2021年和将来重新绽放。
“豪宅专业户”低头 利润跌5成
2020年，豪宅专业户中国金茂也不得以价换量。
中国金茂的财报显示，2020年累计取得签约销售金额共计人民币2311亿元，较上年增长44%，业绩目标完成率达到116%。
这样算下来，2016至2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的销售额同比增速，连续五年位列行业TOP 20房企销售额增速排行榜第一位。
但是，最终一盘点却发现，2020年营收600.5亿元，同比增长39%，归属于母公司净利润却减少了53%。
对于利润大幅下降的原因，中国金茂曾经公告说过：房地产市场的调控等原因，导致项目售价不及预期，需计提减值发展中物业及销售物业。
2020年金茂月均销售单价为2.05万元/平方米，而2019年为2.15万元/平方米，单价仅有1000元差距。
2021年，这种现象更加明显。2021年前2月，中国金茂累计取得签约销售金额合计403亿元，累计签约销售建筑面积约257.35万平方米，双双录得超过200%的增长，分别增长209.62%和229.98%。
据观点指数统计显示，2021年2月，中国金茂的销售单价是近6年来的第二低值，为1.566万元/平方米。曾经高高在上的金茂，在市场面前，不得不低下高昂的头。
因为大幅计提，中国金茂的毛利润从2019年的32%下降至2020年的22%。
在中国金茂公布利润遭腰斩的消息前后，股价从1月20日的收盘价4.26港元一跌下跌至2.97港元才止跌，短短6天下跌幅度超过30%。
计提30亿 为地王项目埋单
地产大咖认为，大量的财务计提，或许与2016年以来，中国金茂疯狂在市场上抢地王有关，现在正在为当年的冲动而埋单。
中国金茂衔玉而生，2009年6月30日，当年的中化方兴以40.6亿元击败SOHO中国和保利等强劲对手，抢下广渠路15号地块，创下当年北京总价和单价地王双料冠军。虽然当时，面粉贵过面包，但是在2011年4月方兴金茂府面世时，却能以4.5万元的价格实现大卖。
尝到了甜头的中国金茂在新进入一个区域市场时，多半会抢一块地王，以达到在当地一鸣惊人的效果。这种情况尤以2016年以来为甚。
2016年8月，金茂35.1亿元拿下郑州郑东新区地块，折合楼面价3.7万元/平米，创造郑州单价总价双料地王。
地产大咖查询得知，这块地王的产品郑州北龙湖金茂府目前平均售价65000元/平方米，这样的均价对于二线城市来说去化压力不可谓不大。
时隔3年之后，就在离该地段不远的地方，中国金茂又以22亿元拍得北龙湖14号地块，该地块楼面地价2.2万元，摊薄该地段土地成本的意图十分明显。
就是这样的地块上建起的如意府，2020年6月入市的均价也只有3.9万元/平方米。在对外的宣传资料上，中国金茂也声称，这样的价格基本是微利。
这还不算最惨的。2017年9月，中国金茂首入厦门，以总价20.91亿元、楼面地价2.9万元/平方米拿下的翔安地王；一年后的2018年11月，翔安金茂悦以2.8万元/平方米的售价亏本入市，到了2021年，翔安金茂悦的售价也只涨到了30000元/平方米，依然在赔本赚吆喝。
就算是在全国楼价最高的深圳，中国金茂也没有摆脱高价抢地王带来的烦恼。
2016年6月2日，电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下深圳龙华上塘地铁站东侧地块，折合楼面地价高达56781元/平方米，成为单价地王。
地产大咖查询链家网看到，目前周边的鸿荣源尚俊的二手房参考均价在71400元/平方米，而龙华金茂府在售的价格已经开出10.3万元/平方米，以最小一套155平方米算，总价也在1600万元了，显然销售有不小的压力。不过，与当年的吹风价12万-15万元/平方米相比，已经自降很多身价了。
从财报可以看出，中国金茂2020年计提发展中物业、持有出售物业减值金额达30.59亿，占净利润8成。
高达30亿的计提减值，意味着中国金茂承认其此前对市场和项目出现误判，拿地地价过高，销售不及预期，迫于压力不得不降价促销，导致总货值减少。
独门“武功” 土地成本降50%
城市运营使得中国金茂获取的土地价格持续下降。
“开发商唯一的风险就是买的地买贵了。”融创中国的董事长孙宏斌曾经如此笑谈。
也正是因为看到疯狂抢地王的后遗症，中国金茂从2015年就提出城市运营的概念。
实际上，中国金茂也意识到高歌猛进拿地王造豪宅这种独门武功的风险所在。
私下里，中国金茂也在悄悄演练另外一种“武功”。
1992年，中国金茂投身浦东新区建设大潮，1999年，金茂大厦落成之年，中国金茂推动上海城市升级和产业升级核心城市运营的项目，金茂北外滩开始构思。
同样，2011年，中国金茂获得长沙梅溪湖片区一级开发权以来，时间推移之下梅溪湖从葡萄园到国际新城的城市形象巨变，让中国金茂也因此总结了一套造城经验。
长沙梅溪湖国际新城是中国金茂“城市新城”系列中的代表作，占地11452亩，总建筑面积约1040万平方米。该项目是中国金茂城市规划和运营能力的集中体现，已打造成为长沙新的城市名片。
2016年1月，宁高宁执掌金茂之后，中国金茂开始把通过城市运营获取低价土地当作另外一项独门秘笈来修炼，并大力推行。
2018年，中国金茂新增3个城市运营项目，26个框架合作协议，截至期末累计获取及锁定13个项目。
在城市运营项目中有很重要的一个环节，即一级土地开发，近几年金茂借力城市运营发展土地一级开发。
一位地产分析师坦言，中国金茂的这一定位在过去几年是准确的。城市运营需要央企国企这样性质的企业来推动，同时也要求更强的企业实力，这两点对于金茂来说都比较符合，切入这个市场更有利于金茂做大做强。
西南证券在研报中也称，中国金茂城市运营持续落地，推动获取低价土地。
中国金茂利用其独特的央企优势，不仅深入挖掘，也不断地导入外部产业资源，并充分协同母公司产业资源，持续推动城市运营项目落地，践行“城-人-产”运营逻辑，2020年城市运营业务落地武汉、天津、青岛等7个项目。
据不完全统计，中国金茂至今落地27个城市运营项目。这些项目大都是2018年以后落地的，占比达74%。2020年公司新增一级土地267万平方米，二级土地1150万平方米，其中44%的新增二级土地建面以城运方式获取。
通过城市运营拿地，使得中国金茂近几年获取的土地楼面地价持续下降。
2016-2017年，中国金茂因为四处抢地王，土地楼面地价居高不下，分别高达1.7万元/平方米和1.1万元/平方米。此后，楼面地价持续下行，2018年-2020年楼面地价分别为8124元/平方米，7525元/平方米和8957元/平方米，楼面地价与最高年份相比，下降近50%。
西南证券认为，在消化高价地带来的遗留问题后，城市运营的价值会逐步得到发挥。
