11年前，浙江绿城在选择走“代建”模式扩张的时候，这个赛道还被人视为险路。
11年过去了，房地产开发的路上不断地有泰禾集团、华夏幸福、蓝光地产因为信托违约而爆雷，代建赛道上的“钱途”却越来越光明。
5月31日，代建第二股中原建业（09982.HK）登陆港交所，首日开盘就破发，较发行价3港元下跌13.67%。
而代建赛道上的先行者绿城管理控股（09979.HK）却风景这边独好，从今年3月9日的最低收盘价2.8港元，至5月31日，2个多月涨幅接近一倍。
绿城管理控股的大涨，也让看好它前景、宣布ALL IN绿城管理控股，已经连续三度增持自家股票的CEO李军赚得盆满钵满。
曾经的险路
2010年9月，一直被高额负债困扰的浙江绿城，决定走一步险棋。
浙江绿城的全部高管在杭州市绿城玫瑰园度假酒店做出当时还被认为是一个大胆的决定：成立绿城房产建设管理有限公司”（下称代建公司）。
当时除了绿城集团董事长因为出差没能到场，其他高管悉数到场。
对于资产负债率一直居高不下的绿城，此举或是当时背景下，不得已而采取的一种转型。
2010年上半年，绿城正面临着严重的危机：负债率高达158.8%，半年仅完成全年销售任务的1/3，险遭灭顶之灾。也就有了后来绿城与融创的合作，以及接下来，绿城又转嫁中交集团等一系列故事。
撇开这个不谈，当时绿城就是想通过代建，趟出一条新路子，这样既可以缓解资金紧张的局面，又可以从容放手扩张规模，是个一石二鸟的举措。
当时，在代建公司总经理曹舟南的设想之下，代建公司未来将与绿城集团原本的主营自建业务、园区服务成三足鼎立之势。
绿城代建公司业务主要为，向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务，业务模式包括：承揽土地资源委托代建、投资资本委托代建和政府安置房委托代建三种。
代建公司的合作对象有三类：一是项目持有者，即由对方提供开发用地和全部的开发投资，绿城承担开发任务；二是资本市场资源，即通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是政府机构，即由绿城承建政府安置房项目，收取一定比例的费用。
相较于承建保障房和与资本市场的对接，与项目持有者的合作业务最新、风险也最大，因为绿城需要承担项目的开发和管理，输出人才和品牌，而最重要的土地和资金全部由合作方承担。
因为这样做，从每个项目中的获利将降低，收益被摊薄，而且也将持续考验绿城集团的资源整合能力、项目把控能力、风险评估能力和人才输出能力。
如今的“钱途”
绿城强于设计、品质管理和品牌，却弱于资金管理和营销。
2005年，绿城就帮杭州市政府代建城中村改造安置房项目，这是其首个代建项目。
因为这次经历，宋卫平萌生了代建的想法，并于2009年形成了以“品牌输出、管理输出”为核心的“绿城代建”模式。
2010年前后，绿城爆发资金链危机，直至2015年3月，中交地产正式入主绿城，宋卫平开始逐步淡出绿城集团，并把代建作为另外一种理想来实现，于是在2015年9月，和中交地产共同在成立了绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称绿城管理集团）。
把代建作为新的寄托的宋卫平，开始重整旗下代建业务板块和人员，将以往旗下另外代建板块的时代和鼎益的精兵强将全部集中到绿城管理旗下。
2016年6月，绿城管理又将蓝城的代建业务整合到旗下，进一步扩大了代建规模。绿城管理的模式也经历了升级演变，如今已迭代为4.0模式。
代建最大的难点就在于不同地区、不同委托方的需求各不相同，没有统一的标准可以复制，必须根据委托方的实际情况，提供按需定制服务。
绿城的代建4.0——柔性代建，可为委托方、业主、供应商以及投资方等构建“共享价值、共享发展”的生态平台，并按照委托方需求定制代建解决方案，这也是绿城管理的核心竞争力。
十年磨一剑，绿城管理在趟过“无人区”后，自然而然成为了市场的领头羊。
去年7月，绿城管理登陆港股市场，成为代建第一股。
突然间，绿城管理发现自己误打误撞无意间闯入了一个广阔的赛道。
数据显示，2019年绿城管理占中国代建市场份额的23.7%。
绿城管理2020年报显示，其管理项目数量由去年同期的260个增加至296个；合约项目总建筑面积7610万平方米，较去年同期增长12.7%；在建面积4050万平方米，较去年同期增长8.0%。
利润秒杀房地产开发
一组数据可以说明代建这个赛道的广阔前景：首先，2020年整个中国房地产大约是17万亿的市场规模，代建轻资产服务占比大约在4%，2021年，预计代建的渗透率会达4.8%-5%，到2025年，可能达12%-13%。也就是说，那将是个3万亿元的行业赛道。
而据中国指数研究院测算，到2030年，商业代建销售额将接近5万亿！
其次，目前这个赛道的玩家还很少。目前已经上市的企业只有绿城管理和中原建业。另外还有大型房企如恒大、万科、中海、保利，和中小型房企当代置业、广宇发展等刚刚加入这个赛道。这意味着，绿城管理面对的竞争对手很少。有数据显示，与房地产开发企业有10万家相比，代建企业只有30家左右。
再者，作为行业领头羊、行业标准的制定者，绿城管理已经有着较为明显的先发优势。
凭借丰富的业务模式、强大的品牌影响力，以在中高端项目方面丰富的经验，可以按客户的需求进行定制化服务，这样，既能提高产品价值属性，又能获取较高溢价，因而也能够获得更高的利润收益。
绿城管理首席执行官李军在一次演讲中称，在香港资本市场现在有一个很热门板块叫物业板块，物业板块的净利率水平保持在8%左右，房地产开发企业净利率在11%左右，而代建企业的利润率在25%左右。这样看来，代建企业可以秒杀房开企业了。
绿城管理2020年年报显示，其毛利率为47.8%，与2019年的44.2%相比增长3.6个百分点。真的是逆了天了。
而且目前来看，这个优势并非新进入的代建企业能简单模仿和复制的。
最近登陆港股市场的代建第二股中原建业也保持了令人眼红的净利率。招股说明书显示，2018-2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元和11.52亿元，同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。在营收保持较高速度增长的情况下，净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。
李军三度增持自家股票
正因为看到自已所管理企业的前景，4月20日，李军斥资97.4万港币，增持了绿城管理27万股。而这已是其自公司上市后第三次增持。
据港交所披露的数据，李军第一次增持是在2020年9月8日-10日，三日合计增持598万股，涉资约1986.25万港元；第二次增持则是在2021年的1月18-20日，三日分别增持212.10、269.90、95万股，总涉资额超1970万港元。日前，李军又以每股约3.61港元增持27万股，总涉资约97.40万港元。
同时，李军承诺其个人持有的市场购买的股份三年内不对外转让。目前，李军最新持股数目为1592万股，持股比例升至0.813%。
李军甚至对外宣称，学习Elon Musk（埃隆马斯克），将他“在绿城赚到的每一分钱，都会买成9979.HK的股票”。
这被人认为，李军对于自家的股票极度自信，一是他对于行业和绿城管理的看好，同时，也体现在绿城管理的业务规模和盈利能力的稳定增长。
就在李军第三次增持后，绿城管理股价继续上行，6月2日收盘价为5.44港元，较李军3.61港元的增持价上涨了50%。
有机构人士表示，代建未来的增长率将领先整个房地产市场，对应PE值将比肩物业股。而绿城管理有望凭借其领导地位及对产业价值链的精准把控，进一步享受稀缺标的的价值红利。
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