◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
围绕炙手可热的“泛地产”领域，如今正在掀起一起资本大并购案。有人说，这是行业从颠覆扩张到理性回购的一种必然；也有人说，这是受楼市调控拖累的结果。
10月18日，海昌海洋公园（2255，HK）公告一揽子资产打包出售计划，向韩资背景的亚洲私募基金巨头MBK PARtners出售成都、武汉、天津、青岛四个城市的主题公园项目100%股权，交易额60.8亿元。
除了上述项目权益全部卖掉外，即便是旗下位于郑州的在建主题公园，海昌也把项目66%的股权一并卖掉了，交易价4.5亿元！
再考虑到海昌这5个项目股权打包出售超75%的比例，且已构成重大资产出售，这足以看出当前海昌非常缺钱。
从海昌海洋公园2021年中报披露来看，公司现金流及现金等价物约17.46亿元，比去年底24.08亿元有较大幅度的恶化，一年内计息银行及其他借款余额约23.82亿元，略有下降，这不难看出现金难以覆盖短债偿付。
海昌方面亦坦陈，去年初疫情爆发以来，公司一直遭遇高额债务及持续增加的亏损。董事认为，以相对有利的市价出售目标公司将产生一笔可观的现金，可用于偿还若干债务，降低集团资产负债率并维持余下项目经营。
如今这笔资产打包出售，无疑将为海昌贡献现金流65.3亿元，相对于短期偿债而言，显然会轻松一些。注意！海昌一年期以上的有息债务余额64.4亿元。
海昌海洋公园执行总裁张建斌称，海昌与MBK Partners的合作，为海昌轻资产战略发展提供更加广泛的合作资源。有媒体报道评价说，这是海昌轻资产扩张之路再进阶。
表面说得冠冕堂皇，看似很美，却实属无奈。表面上看，海昌一揽子出售后，上述项目公司将完成财务“出表”，特别是债务从母体剥离，的确是变“轻”了，但这种轻，代价过大。
海昌还说了，“四个主题公园均为坐落于城市市区内的海洋公园，均已运营逾十年，在本公司现有的主题公园中相对成熟。四个主题公园直至二零一九年（包括该年）每年均产生稳定的现金流”。
虽受疫情影响，旅游业遭重创，海昌也不例外，但如今国内旅游消费已快恢复到疫情前的水准。2019年，海昌海洋公园相较于2018年整体毛利率48.8%则轻微下降至约45.9%，但依然是较为赚钱的朝阳行业。
注意！支撑起这个较高毛利率的是公园运营收入。门票收入依然是海昌海洋公园贡献营业收入的“顶梁柱”，比如2019年公园营运收入28.02亿元，同比增幅60.5%，其中门票收入19.4亿元，同比增幅52.3%，物业发展收入已降为零。
其一，为其他主题公园参与者提供全流程的规划设计、建设及筹备、品牌授权、演艺及运营管理等服务。
正在实施长沙海昌欢乐海洋世界、长沙湘江欢乐城欢乐水寨和欢乐雪域、浙江横店梦幻谷海豚湾及茂名海昌海洋公园。
其二，为其他主题类旅游、商业及酒店等项目提供全权受托运管服务。
以至少十年中长期租赁全权运管，收入及收益并入公司财报，如上海金桥投资的海昌企鹅度假酒店及上海港城投资的东方海洋旅游商业综合项目。
其三，在城市中心的商业购物中心经营都市休闲类产品自营业务。
目前经营的共四家，布局在苏州、南通、合肥及武汉，包括海昌萌宠PARK及Hi-life自然探索乐园。每个项目投资约600万元至1000万元，回收期约3年。
海昌据此透露，公司计划五年内投入约7亿元发展轻资产业务，进一步提高轻资产业务收入和利润贡献的比重。其中，约2亿元用于IP开发及咨询顾问类和运营管理类业务的市场推广；约2亿元用于都市休闲类室内游乐产品的研发和市场布局；及约3亿元用于人力资源发展和生物资源储备。
出售成都、武汉、天津、青岛及郑州项目后，海昌将聚焦经营上海、三亚、重庆、大连及烟台五个城市的六个主题公园及其他主题公园相关业务、物业发展与投资、酒店运营、运营咨询与管理等，估计总面积约120万平方米（包括海洋主题公园、酒店、温泉度假村及配套商业物业）。
海昌官方说，在上海、三亚、重庆、烟台及大连的余下主题公园（发现王国及老虎滩海洋公园）已开发为休闲度假胜地，位于相关城市的发达地区之外，未来仍有临近该等主题公园可供其进一步增长及开发的可用地块，使其能适应及满足对旅游、休闲及度假的更高需求。
这进一步说明了什么？
海昌，并不想放弃“重资产”，而且是文旅休闲度假特色地产这块“肥肉”。毕竟，这里面的诱惑力太大了，看看融创文旅等文旅新势力从中尝到了多少甜头。
所以说，海昌出售一揽子主题公园股权其实是无奈之举，这些重资产本身是有优势的，毕竟这些项目本身具有稳定的现金流及回报基础，但如今扩张后摊子铺得大，债务沉重，又不得不“忍痛割肉”，对外美其名曰“轻资产”扩张。
如果这真如海昌高管所说的那么美好，那么为何广大投资人却“用脚”投票，今日股价惨不忍睹，已跌成“狗”了！
资本市场不再是那么好忽悠了，从海昌的一揽子出售看，意味着从以前的圈地扩张需求战略收缩，加大轻资产谋划，因不占太多现金，而觊觎文旅休闲度假地产，实则也是为了保业绩，保现金为王。
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