金科股份爽约全年度目标板上钉钉：前10月完成率仅64.6%，销售额、销售面积、销售均价齐跌

来源：一号地产

日前，金科股份（000656.SZ）发布了10月份经营简报，数据很感人。

让一号君不得不再一次提起2020年底，金科股份郑重其事地向外界宣布了“五年计划”，即2025年将冲击4500亿元销售额。

按照这个规划，当时的测算是金科的全口径销售额年平均增长率要达到15%以上。

彼时一号君就指其为“放卫星”，在整个房地产行业调控政策几乎明牌的情况下，出台的这一份规划竟然没考虑到政策调控的影响。

所以，现实的“打脸”来得很快，而且很疼。

前10月完成率仅64.6%，全年目标无望

经营简报显示，金科股份今年10月单月销售额为154亿元，销售面积约201万平方米，分别同比下降39.84%、22.39%；

1-10月份累计销售金额1616亿元，销售面积1663万平米，较去年同期分别同比下降6.54%、1.01%。

由此，金科股份销售额实现了单月、累计的销售金额、销售面积的全面下降。

而相对全年度2500亿元的销售目标，金科股份目前10个月的目标完成率仅为64.6%，较全年度目标还差了近900亿元。

在接下来的两个月要完成近900亿的销售额，这基本没可能，在金科股份历史上都没完成过这样的销售数据。爽约全年度目标已成板上钉钉的事情。

值得一提的是，金科股份64.6%的目标完成率，在目前克而瑞地产研究公布的前30强房企中，除恒大、富力之外，倒数第一。

除了销售额和销售面积同比大幅下滑之外，我们发现金科股份的销售均价更是出现了断崖式下滑！

• 上半年金科股份销售金额1021亿元，销售面积1005万平米，销售均价约10159元每平；
• 7月份销售均价11773元每平；
• 8月份下滑至9920元每平；
• 9月份直线下滑至7958元每平；
• 10月份更是进一步跌至7661元每平；
• 短短3个月，较7月份的销售均价跌去35%！

也就是说，相较7月份，金科股份已经在65折卖房了！而且还卖得不怎么样。

销售均价和销售额的大幅下滑，意味着金科股份的回款现金流将更加少，以及未来的利润空间也将进一步压缩。

随着销售业绩的走低，金科股份的其他风险料将逐渐显现。

担保金额占净资产超200%

金科股份下半年很忙，忙着在给控股子公司和参股公司提供融资担保。

据不完全统计，下半年以来金科股份对控股和参股公司的担保公告就达13次之多。

根据最新一份担保公告，11月16日，金科股份为3家控股子公司提供连带责任担保，合计担保金额约15.83亿元。

上述3家公司分别为天津滨奥、济南俊通及南京常俊。其中，天津滨奥接受约2.48亿元借款，总期限不超过24个月；济南俊通接受11亿元贷款，期限3年；南京常俊接受约2.35亿元的投资款项，期限不超过24个月。

公告显示，截至2021年10月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为173.72亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为596.56亿元；

上述两项，金科股份的合计担保余额为770.28亿元，占公司最近一期经审计净资产的208.62%！

如此高比例的净资产担保额，不得不让人担心此类担保风险，特别在房地产行业整体流动性紧张的情况下。

即便自己的子公司没问题，参股公司的合作方出现了流动性风险，也将会因为信用担保累及金科股份。

这类担保或将成为金科股份的一个“定时炸弹”。要知道，上一家如此高比例净资产担保的2000亿级房企阳光城，目前已经陷入了流动性危机。

业绩堪忧的三季报，财务总监辞职

从金科股份的三季报中，或许更能发现其业绩风险临近。

前三季度，金科股份实现营收636.8亿，同比增长33.44%，净利润仅增长8.94%至60.75亿元。

从增速来看，这是典型的增收不增利。

不过归母净利润和扣非净利润更加表现“感人”。

归母净利润45.28亿元，同比仅增2.04%；而扣非净利润和阳光城一样，都呈现了两位数的下滑，同比负增长14.81%至34.66亿元。

但就这个利润数据，都借助了公允价值变动收益这一财报美颜神器。

三季度公允价值变动收益同比大增188.08%，至5.86亿元。

也就是说，金科股份三季报中净利润的近10%都是纸面财富，并不能带来真金白银的现金流。

此外，金科股份的毛利率进一步降至19.52%，较年初下降了3.64个百分点，同比下滑22.48%；净利率也较年初下降1.52个百分点至9.54%。

净资产收益率（ROE）也同比下滑21.3%至12.08%

三季度业绩差的原因，主要还是成本上升。整体营业成本就增长43.52%至512.5亿元；销售费用也大增47.11%至21.97亿元，管理费用增加17.47%至25.69亿元等。

业绩不好，总要有人背锅么。一般来说么，谁的锅谁背走，财报不好看，财务总就要下课。

果然，11月13日，距离三季报发布过去不到半个月，金科股份就发布了执行副总裁兼财务总监李华离职的公告。

公告的说法是，李华已临近法定退休年龄，其辞去执行副总裁兼财务负责人后将继续在公司工作。

事实上，李华今年才58岁，2011年从银行高管任上出任金科股份副总裁兼财务总监至今已10年，还远未到达法定退休年龄。

更值得玩味的是，公告既然说临近法定退休年龄，为何辞职后还要继续在公司工作？

如果不是因为难看的三季报业绩，李华会“下课”吗？