来源：小债看市
当其他闽系房企纷纷迈过千亿门槛时，一向稳健的金辉集团着急了，不断以“地王”身份出现在公开土地市场，以实现规模的快速扩张。
债券市场异动
近日，在房地产同行风声鹤唳之际，金辉股份旗下债券发生较大波动，引发市场关注。
11月25日，“19金辉01”上交所固收平台显示成交价90元，成交量3000手，较上日收价跌幅9.36%；前日“20金辉03”也发生一笔80元的成交。
此前，金辉股份下调“19金辉03”后1年票息30个基点至7.2%，遭到投资人全额回售，回售金额11.3亿元，兑付日为11月29日。
据悉，金辉股份拟于11月29日至12月24日对全部回售债券进行转售。
据最新消息，金辉股份已将11.3亿元连同利息8475万元存入指定银行账户，用于11月29日“19金辉03”债券回售本金及利息支付工作。
《小债看市》统计，目前金辉股份存续债券10只，存续规模94.5亿元，其中将有55亿债券于1-3年内到期，其面临短期集中兑付压力较大。
在离岸债券方面，金辉股份还存续两只美元债，存续规模5.5亿美元，明年1月将有一只3亿美元债到期。
据最新评级报告，目前金辉股份主体和相关债项信用评级均为AA+，评级展望为“稳定”。
1500亿负债压顶
据官网介绍，金辉集团于1996年在福州成立，2009年总部迁往北京，目前进驻国内32个核心城市，位居中国房地产开发企业50强。
2020年10月，金辉控股（9993.HK）在香港联交所主板挂牌上市。
从股权结构看，金辉股份的控股股东为金辉投资，持股比例为96%，实控人为林定强。
今年前10个月，金辉销售额为803.7亿元，同比增长20.7%，距离千亿目标还有一定距离。
据克而瑞数据，前九个月金辉集团以503.7亿操盘金额位居房企第47名；以326.4万平方米操盘面积排第41位，属于TOP 50中型房企。
今年上半年，金辉共拿地17宗，规划建筑面积221.8万平方米，权益规划建筑面积142.9万平方米，权益地价总额88.97亿元。
截至2021年6月底，金辉在全国共有地产项目216个，土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%的土储位于强二线及核心三线城市。
今年前三季度，金辉股份实现营业收入259.93亿元，同比增长68.57%；实现归母净利润20.64亿元，同比增长141.97%。
业绩看似亮眼，但受结转项目区域及限价项目结转等影响，金辉股份盈利能力却持续下滑，其毛利率为20.31%，同比下降3.43个百分点。
截至三季末，金辉股份总资产为1968.49亿元，总负债1582.91亿元，净资产385.58亿元，资产负债率80.41%。
近年来，金辉股份的财务杠杆水平高企，2020年后虽有所下降但仍高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。
半年报显示，金辉控股仍处于绿档，但业内对其快速降档一直存在质疑，认为是依靠“明股实债”实现了档位“由红转绿”。
《小债看市》分析债务结构发现，金辉股份主要以流动负债为主，占总债务的68%。
截至三季末，金辉股份流动负债有1082.47亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计83.41亿元。
相较于短债规模，金辉股份流动性充沛，其账上货币资金有224.1亿元，对短债覆盖性良好，短期偿债压力可控。
在备用资金方面，截至今年3月末，金辉股份银行授信总额有841.1亿元，未使用授信额度为513.86亿元，可见其财务弹性良好。
除此之外，金辉股份还有500.44亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计463.72亿元。
整体来看，金辉股份刚性债务有547.13亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为35%。
在融资结构方面，金辉股份主要以银行贷款为主，占比6成，债券占比近3成，非标融资不到5%。
值得注意的是，近年来金辉股份合联营项目及并表合作开发项目规模快速增长，少数股东权益从2019年末的40.96亿增长至161.78亿，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
从资产质量看，金辉股份存货规模超1200亿，主要为开发成本，受政府限价影响，其部分存货存在一定减值风险。
截至上半年末，金辉股份受限资产合计711亿元，占总资产的三成，其中受限存货620.8亿元，受限比例较高不利于资产流动性。
总体来看，金辉股份业绩虽增长，但盈利能力却持续下滑；整体债务负担较重，面临一定偿付压力；存货高企资产质量一般。
从稳健到激进
1996年，林定强在福州创立金辉集团，并在福州收购第一幅地块，开发了首个项目——福州锦江花园。
2004年，金辉集团走出福州，先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等地，开启了全国化布局。
5年后，林定强将总部迁至北京，并逐步将业务扩展至长三角、环渤海、华南、西南及西北等五大区域，成为一家全国性房企。
自2013年起，金辉集团开始筹谋上市，先在港股申请上市，但遭遇招股书失效，后又转战A股未果，直至2020年才登陆港股。
急于上市背后，是金辉集团对融资的渴求。
近年来，当其他闽系房企纷纷迈过千亿门槛时，一向稳健的金辉集团着急了，其于2017年~2019年分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿以及888.6亿元。
为了实现规模化扩张，金辉展开了激进的拿地策略。
2017年-2019年，金辉土储从500万平方米扩大至近2700万平方米，足足增长4倍有余，并不断以“地王”身份出现在公开土地市场。
规模扩张下，负债高企、融资成本上升、毛利下滑等后遗症开始显现。另外在公司治理方面，其家族色彩浓厚，公司管理层有多名林定强亲属被外界所诟病。
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