来源：地产大咖荟
虽然全国不少城市下调贷款首付比例，降低房贷利率的救市动作不断，让人感觉市场上暖意阵阵。
但是楼市乍暖还寒之际，千亿地产巨头雅居乐丝毫不敢大意，为化解债务危机，一面忍痛割舍“心头肉”，日前以18亿元将会下“金蛋”的亚运城项目股权出售；一面又将旗下大湾区楼盘以最低5-7折的价格全线甩卖。
壮士断腕的勇气和决心，让人为之动容。
作为曾经的华南地产五虎之一的雅居乐，此次能否借助割舍“心头肉”地王项目，低价甩卖楼盘，转危为安，防止暴雷，顺利渡过难关？
大张旗鼓疯狂甩卖大湾区楼盘
如果说，2021年10月，雅居乐位于广州荔湾白鹅潭核心区江景房雅居乐天际715的降价促销还是遮遮掩掩的。当时，雅居乐天际715是以“工抵房”的名义对外，每套大幅让利150万元。
春节刚过，雅居乐在大湾区多个城市的楼盘大幅降价就显得有点大张旗鼓了。
这两天微信朋友圈中，雅居乐天际715又降价了的消息刷屏了。
“最低价290万元”起。入市价500万-550万元/套，降价后290万-390万/套，相当于打了5-7折。
这比去年10月遮遮掩掩的“工抵房”降价基础上，又打了一个大大的折扣。
不只广州，在佛山顺德区容桂，雅居乐也引发了轰动。
雅居乐万象郡二期加推4栋127/131平方米复式产品。该产品毛坯对外销售，4梯8户，销售价格是9000-10000元/平方米。
这个价格与该项目之前最高峰时的卖价1.3万-1.5万元/平方米相比，相当于打了7折。
价格一经推出，立即引发抢购潮。据悉，仅仅一个周末，该项目加推的4栋就去化约2/3,17层以下基本售罄。
而在佛山三水，雅居乐更是推出令人咋舌的价格。有中介称，雅居乐江畔明珠原价84万元，现价31万，相当于打了4折还多。
这还不算，位于中山市的雅居乐万象郡峯汇的大幅降价不仅引发抢购潮，还惹恼了老业主。
据悉，春节期间，雅居乐万象郡峯汇每平方米降价到7000-7500元/平方米，降价幅度在四成左右，而和2017年那个时候的价格相比，相当于腰斩了。
现场，一面是雅居乐老业主开着车子去堵售楼处的大门，但这丝毫没有影响到购房者的抢购热情。雅居乐万象郡峯汇300多套房源，2天售罄。
割舍“心头肉”救急
大湾区多个楼盘疯狂降价促销抢跑，和此前雅居乐快速处置旗下资产回笼资金的原因是一样的，那就是雅居乐面临着严重的资金压力，流动性风险逼迫着雅居乐不得不壮士断腕，大幅降价回笼资金。
在降价之前，资产处置是雅居乐的首要选择。
一开始，雅居乐处置的是非核心资产。
1月10日，雅居乐还公告称：2021年7月1日至2021年12月31日期间，雅居乐就旗下14项目非核心物业之出售订立物业认购书，售价合计约28亿元。
1月，雅居乐又出售了旗下5家环保公司，换回11.29亿元的现金。
在售完非核心资产后，雅居乐开始忍痛割爱，出售一些核心项目。
1月21日，雅居乐发布公告称，转让广州亚运城项目26%的股权给中海，总价为18.43亿元。
对于雅居乐来说，亚运城项目一直是其“心头肉“，是个会下“金蛋”的鸡。
2018年，亚运城项目成交金额106亿元，成为广州首个百亿项目。此后亚运城均位列于广州楼盘销售额首位，实现“5连冠”。从这个意义上讲，亚运城项目和海南清水湾项目一样，给雅居乐带来了大把的利润。
这次，雅居乐要将这个下金蛋的鸡卖掉，换得续命的资金，也是不得已而为之。
就在亚运城项目的股权卖出不久，1月28日，雅居乐再次公告称，旗下控股子公司将其位于浙江义乌和江苏徐州的三个项目，以10亿元卖给中海。
粗略统计，雅居乐通过出售项目股权的方式累计回笼接近70亿元的资金，所得款主要用于一般运营资金及提供现金流入。
雅居乐成功的一系列资产变现，说明其资产较为优质，有着较强的承接方。
去年，雅居乐还通过配股、发债等方式融资超过100亿元。
这样积极出售资产和融资的做法，大大地提高了雅居乐的流动性。
2400亿元债务压顶
尽管雅居乐积极处置资产，大手笔降价打折售楼，积极融资，提高流动性，但眼下的雅居乐面临的债务压力依然山大。
雅居乐的2021年半年报显示，其总负债超过2400亿元，已经较2014年雅居乐800多亿元的的总负债飙升了3倍多。
其中，短期借款394.87亿元，长期借款584.13亿元，而其现金及现金等值项目465.12亿元。
如果单纯从数据上来看，雅居乐的现金能够覆盖短期借款，不过考虑到开发投资需求，以及从去年9月起预售资金监管加强的态势，雅居乐的现金流并不充裕，偿债压力巨大。
数据显示，截至2月16日，雅居乐存续美元债余额50.34亿美元，其中包含19亿美元的永续债。境内债券存续余额则有111.53亿元。
对于雅居乐的到期债务压力，标普估算，2022年上半年，雅居乐将有110亿-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期；今年下半年，还将有65亿-70亿元债务到期。
而估算雅居乐现金规模为350亿-450亿元区间，其中仅25%-35%为境内外控股公司层面的可动用资金。
也正为如此，2022年1月18日，标普全球将雅居乐的长期主体信用评级由BB-下调至B+，评级展望为负面；标普还将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由B+下调至B。
标普下调的雅居乐评级的理由是：未来12个月雅居乐的流动性可能因经营及出售资产所得现金不及预期以及融资渠道收窄而进一步恶化。
不只如此，穆迪也下调了对雅居乐的评级，称其再融资风险加大。这样，三大外资评级机构，就有两家下调了对雅居乐的评级，这加重了大家对于雅居乐财务状部分的担忧。
资本市场的信心首先崩塌了。雅居乐的股价从2021年4月的12港元一路下跌至2022年2月28日的3.56港元。
债务压力山大，但是雅居乐却在努力自救，不去“躺平”。
有机构称，雅居乐还拥有境外资产，包括香港地产开发项目和上市子公司股份，估算价值110亿-130亿元人民币，这部分资产可在必要时变现。
但在短期内融资渠道受限，且较难恢复的情况下，雅居乐还会继续大幅降价甩卖楼盘和变卖项目，以增厚公司的现金流。
2022年，对于努力自救，以摆脱债务困境的雅居乐来说，短期还难言乐观。
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