隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜

“痛失”恒大物业之后，合生创展虽回归低调，但作为地产界隐秘霸主，依然被舆论关注。

在杠杆地产年轻时印象里，曾经地产界称合生创展为“华南五虎”之一。其余“四虎”分别是碧桂园，恒大，富力，雅居乐。

有人称合生创展掌门人朱孟依为“隐秘霸主”，也有人说他是“地下教父”。能够被称为霸主、教父，不是一般人。

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下滑！上海受挫最重

总的来看，雪崩之下，合生创展的2022年没有惊喜，还有一些乍看上去让人疑惑之处，杠杆地产后面依次说。

先看营收，合生创展的跌幅算是在行业正常范围内：2022年同比下滑11.33%为272.52亿港元，降幅低于平均。

此前中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值21.9亿元，同比分别下降25.2%、54.4%。

销售额方面，2022年合生创展出售物业总额325.79亿元，同比2021年的422.99亿元下降约23%，亦低于平均。

还是中指院数据，2022年百强房企销售总额、销售面积分别为到63301亿元、36313万平米，同比分别下降30.3%、36.2%。

分区域来看，合生创展广州销售账面值72.9亿元，同比2021年的108.33亿元下降约32.7%，高于同期总降幅。财报称主要由于年内集中销售现有楼盘为主。

惠州2022年销售账面值10.22亿元，同比2021年的5.55亿元还上升了，主要是年内有新盘开售；

上海合生创展2022年销售账面值32.99亿元，同比2021年的90.02亿元大幅下滑约63.4%，财报的解释也是以销售现有楼盘为主；

北京及天津，合生创展期内销售账面值209.68亿元，同比2021年的219.09亿元微降约4.2%。

综上，合生创展的几大“根据地”2022年销售额几乎都下滑，只有占比极少的惠州保持上升，其中上海受挫最严重，这可能和2022年的宏观情况也有关。

土地储备上，合生创展2022年也是减少的：从2021年的29.44百万平米降到28.72百万平米。

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利润之谜

利润方面合生创展则比较有意思。

2022年，合生创展的毛利润波动相对较大，下降31.17%为82.8亿港元，毛利率约30.39%，比2021年的42.77%下降12个多百分点。

不得不再次说合生创展毛利率是真高，2020年甚至能达到63.52%，2022年虽然相比2020年腰斩，但相比同行还是优秀很多。

有意思的是，2022年，合生创展的年度溢利要高于当期的毛利润，为90.9亿港元，归母净利润为87.6亿港元，也高于毛利润，这在一众房企里算是罕见。

是什么导致了这种情况？杠杆地产仔细看了看，发现主要因素出现在“投资物业公平值收益”上。

2022年，合生创展的该项收入达到100.7亿港元，2021年也有104.5亿港元。何为“投资物业公平值收益”？简单说，就是投资的物业根据当年估值而产生的变动。

这两年房地产行情有目共睹，合生创展为啥却在大举增加投资物业公平值收益？根据财报解释，这100.7亿港元的投资物业公平值收益来自19个项目，2021年是18个，这两年这些项目累计增加了200多亿港元的“利润”。

还有一个情况是，2022年初，正值合生创展2021年业绩披露前不久，该司与合作了10多年的核数师普华永道“分手”。

据当时公告披露，“分手”原因之一是“未能就2021财年审计费用达成共识”。有媒体报道称，除了费用问题，还有合生创展与普华永道在2021财年的审核项目上存在分歧，其中就包括其投资物业的估值……

如果撇开这100多亿港元的“投资物业公平值”收益，那么合生创展2022年的净利润将为负值。2021年情况类似。

核心利润上，合生创展2022年同比又是大幅下降，从2021年的47.56亿港元，降到10.81亿港元，降幅约77.3%。

另外，合生创展2022年还有一项科目变动明显：货币汇兑差额，从2021年的正值变动到2022年的合计超负100亿港元。

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负债之痛

资产负债方面，之前因为要“蛇吞象”恒大物业，合生创展给诸多人的印象是“不差钱”。如果仅从该司的业绩表来看，合生创展似乎并不轻松。

总资产2022年合生创展略减少100多亿港元，为2987.1亿港元，其中下降最明显的是现金及现金等价物，同比下降159.35亿港元，腰斩约53%，为141.09亿港元。

另一边的负债，总额来看合生创展2022年降低了一些，不过短债占比略有提高。如下图财报图表显示，其总借款约为990.61亿港元，2021年该数据为1175.93亿港元。

2022年，合生创展1年内短债为274.54亿港元，占总债务比28%，2021年这一占比为26%。对比其141.09亿港元的现金及现金等价物，合生创展的短债压力似乎不小。

借款成本上，合生创展不算低，从2021年的6.3%上升至6.5%。负债比率则同比上升了9个百分点为79%。

接下来扯点别的有意思地方。杠杆地产注意到，2022年合生创展雇员人数是降低的，从2021年的11775名降到10482名，减少1293名。

但当年雇员成本上升了，从2021年的22.63亿港元，增加1.36亿港元到23.99亿港元。简单算了下，该司2022年人均薪酬大概31.5万港元。这是逆势涨薪的节奏？

还有，就在昨天（2023年4月6日），合生创展披露其2023年前3个月未经审核营运数据。数据显示，2023年1季度，合生创展的总合约销售额为100.67亿元，同比增长25.5%。其中物业合约销售额约98.12亿元，装修合约销售额约2.55亿元。

更早的4月初，克尔瑞披露的2023年1-3月房企销售榜单显示，合生创展全口径销售额33.9亿元排名91位，权益口径销售额27.8亿元排名86位。

2022年同期，克尔瑞榜单显示其全口径销售额为67.5亿元排名65位，权益销售额66.2亿元排名54位。这样一看2023年同期销售额是腰斩的……

中指院的榜单则显示，合生创展2023年1季度的销售额为100.2亿元，排名50位。这……